[김윤섭의 머니집테크] 시세보다 10% 저렴하고, 전세사기도 없다고?...도입 시작된 '든든전세' 뭐길래

서울 용산구의 한 부동산 공인중개사에 다세대주택 전세·월세 등 매물 정보가 게시돼있다.[사진=연합뉴스]

최근 서울 아파트 전셋값이 1년 넘게 고공 행진을 이어가면서 전세 수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 비아파트 시장에는 전세 물건들이 나오고 있지만 '전세사기' 우려 때문에 비교적 전셋값이 낮은 비아파트 주택의 전세 선호도는 크게 떨어진 상황이다. 여기에 시장 침체와 공사비 급등 등의 요인으로 주택 공급이 위축되면서 수요가 아파트로 몰려 전셋값을 더 끌어올리고 있다.

이에 정부는 최근 주변 시세의 90% 수준 보증금으로 최장 8년간 거주할 수 있는 '든든전세' 주택을 도입했다. 전세시장의 공급 부족 문제를 해결하기 위해 공공에서 주택을 매입해 전세로 공급하겠다는 것이다. 정부는 다른 공공임대주택과 달리 소득·자산 요건 없이 무주택자라면 누구나 신청 가능하고, 전세사기 위험도 없는 만큼 시장 안정에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대하고 있다.

"전세사기 걱정 없어요"...국토부 '든든전세' 2만5000가구 공급

4일 업계에 따르면 국토교통부는 지난달 27일 서울과 수도권을 중심으로 기확보한 든든전세주택 약 3400가구에 대해 입주자 모집공고를 실시했다. 국토부는 올해부터 2년간 든든전세주택 2만5000가구를 공급할 계획이다.

든든전세는 정부가 전세시장 안정화를 위해 공공주택 사업자로 하여금 연립·다세대·오피스텔 등 매입해 저렴하게 공급하도록 한 제도다. 

주변 시세대비 10% 저렴한 전세보증금으로 최대 8년을 거주할 수 있고, 공공주택 사업자가 주택을 매입해 직접 운영하는 만큼 전세금을 떼일 걱정이 없다는 게 장점이다. 무주택자는 소득이나 자산과 무관하게 입주 신청이 가능하다.  

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정부가 든든전세제도를 도입한 것은 서울을 중심으로 전셋값 고공행진이 계속되고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 7월 첫째 주 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.20% 오르며 59주 연속 상승세를 기록했다. 지난달 서울 아파트의 평균 전셋값은 5억4087만원으로, 5억1071만원 수준이었던 지난해 같은 기간과 비교하면 1년 만에 3000만원 이상이 올랐다. 

전셋값 상승의 가장 큰 요인은 수급 문제가 꼽힌다. 오는 7월 말 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 4년을 앞둔 가운데, 임대차 갱신계약이 잇따르며 전세 물량이 계속 줄어들고 있기 때문이다. 부동산 빅데이터 업체 아실의 조사 결과, 서울 아파트 전세 매물은 이날 기준 2만7931건으로, 지난해 같은 기간 3만3388건에 비해 16.4% 감소했다. 

여기에 전세 사기 사태로 인한 비아파트 전세 수요 유입, 최근 입주물량 감소 등도 전셋값 상승의 압박 요인으로 작용하고 있다. 

시장에서는 올해 아파트 입주물량이 감소하고, 주택 공급 속도가 더딜 것으로 예상되는 만큼 당분간 전세시장이 불안이 가중될 것으로 내다보고 있다. 

이에 국토교통부는 지난 3월 윤석열 대통령 주재 민생토론회에서 든든전세제도를 시행하겠다고 발표했다.

든든전세주택은 한국토지주택공사(LH)와 주택도시보증공사(HUG)가 매입하는 주택으로 나뉜다. LH 든든전세주택은 3~4인 가구가 생활할 수 있는 전용면적 60~85㎡ 신축 주택을 매입하는 것이다. 앞으로 2년간 1만5000가구가 공급된다. HUG 든든전세주택은 집주인 대신 전세금을 돌려주고 경매 신청한 주택을 HUG가 직접 낙찰받아 공급하는 주택이다. HUG 입장에선 추가 매입비용 없이 주택 소유권을 확보하고, 새로운 임차인의 전세금으로 현금흐름도 만들 수 있다는 장점이 있다. 매입 규모는 약 1만가구다.

국토부 관계자는 "든든전세주택은 공공기관이 전세금을 받아 장기간 저렴하게 살 수 있는 비아파트를 직접 공급하는 것"이라며 "든든전세주택 공급이 확대되면 아파트 쏠림현상이 완화될 것으로 기대된다"고 설명했다.

광주 광산구 청소년수련관에 설치된 국토교통부·광주시의 '찾아가는 전세피해지원' 상담부스에서 시민들이 상담을 받고 있다. [사진=연합뉴스]

 

"주택 유형, 입지 고려할 때 시장에 큰 영향 없을 것...주택 공급이 해결책"

그러나 매입임대주택의 특성상 입지 등에서 수요자들의 선호를 충족하기 어려운 데다, 물량이 한정적인 만큼 전체 시장에 미치는 영향은 적을 것이란 지적이 나온다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "제한적인 공급으로 전세 수요를 감당하기에는 무리가 있다"며 "또한 공공의 특성상 양적 목표를 달성하기 위해 선호도가 낮은 입지 여건이 좋지 않은 지역의 주택을 매입하는 경우도 많아 부작용이 나타날 수 있다"고 말했다. 

전문가들은 결국 시장 안정화를 위해서는 근본적으로 공급이 활성화 돼야 한다며 주택 공급을 촉진할 수 있는 정책이 필요하다고 강조했다. 

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "계속 늘어나고 있는 전세 수요를 감당하기 위해서는 소비자들이 살고 싶은 지역에, 살고 싶은 집이 공급될 수 있도록 시장이 활성화가 돼야 한다"며 "실거주 의무 폐지, 보유세 완화, 양도세 감면 등을 통해 임대 주택이 시장에 공급되도록 유도할 필요가 있다"고 말했다. 이어 "근본적으로는 결국 주택 공급이 늘어나야 전세 수급 상황을 개선할 수 있는 만큼 적극적인 공급 정책을 통해 공급 물량을 늘릴 수 있도록 정부가 움직일 필요가 있다"고 덧붙였다.