[2024 부동산 정책포럼] 김준환 교수 "韓 인구감소, 日보다 빨라...부동산 삼극화 시대 도래"

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수가 '초고령화·인구감소 시대의 부동산시장'이라는 주제로 발표를 하고 있다. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

한국의 인구 감소 속도가 초고령화 사회로 먼저 진입한 일본보다 더 빠르다는 전문가 진단이 나왔다. 급격한 인구 감소로 수도권에 인구가 집중되면서 지방 도시가 빠르게 소멸해 부동산 '삼극화(三極化)' 현상이 뚜렷해질 수 있다는 관측도 제기됐다. 

김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 25일 아주경제신문 주최로 서울 중구 프레스센터에서 열린 '2024년 부동산 정책포럼'에서 "일본보다 한국의 자연 인구 감소 속도가 상당히 빠르다"고 평가했다. 

일본의 인구 감소가 시작된 2005년 당시 합계출산율이 1.4명인 것과 비교하면 한국이 일본보다 두 배 정도 빠르다는 게 김 교수의 설명이다. 

김준환 교수는 "한국은 올해 1분기 인구가 3만3000명 자연 감소했다. 53개월째 인구가 자연감소하고 있다. 작년 합계출산율(가임 여성 1명이 평생 낳을 것으로 예상되는 평균 출생아 수)이 0.72명에 그쳤고, 3월 출생아 수도 2만명 밑으로 떨어졌다"며 "현재 일본의 합계출산율이 1.2명인 점을 감안하면 약 60% 수준에 불과하다"고 지적했다. 이어 "일본도 출산율이 떨어진 이후 생산연령인구가 반 토막 났다. 한국도 10년이 지나면 생산연령인구가 크게 줄어들 수 있다"고 전망했다. 

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2020년 생산연령인구 비중은 72.1%로 고령 인구(15.7%) 대비 4.6배에 달했다. 하지만 2060년에는 48.5%로 절반 이하로 하락하고, 2070년이 되면 고령인구(46.4%)가 생산연령인구(46.1%)를 역전할 것으로 관측된다. 

김 교수는 급격한 인구 감소는 주택 수급 불균형을 심화시켜 부동산 가격 하락을 가져올 수 있다고 경고했다. 그는 "생산가능인구가 줄어 초고령사회가 되면 저축률 하락, 근로소득 감소 등으로 경제 전체에 투자여력이 떨어질 가능성이 크다"며 "특히 노후자금이 충분하지 못한 베이비붐 세대는 은퇴를 앞두고 보유한 주택 매각으로 차익을 실현해 부동산 시장에 주택 공급이 늘겠지만 낮아진 출산율로 수요는 줄어 집값은 지금보다 낮은 수준에 머무를 것"이라고 내다봤다. 

인구 감소가 부동산 양극화를 심화시킨다고도 언급했다. 그는 "일본 총인구가 2005년 감소했음에도 도쿄권과 나고야권은 증가한 반면 오사카와 지방권은 줄어들었다. 지방 중소도시 주택은 지속적으로 감소해 주택 공급 위축과 빈집 문제가 심화됐다. 지난해 일본의 공가(빈집)율은 15%다. 반면 대도시(수도권) 주택시장 규모는 계속해서 증가해 지역별 양극화가 심해졌다"고 분석했다. 

이어 "일본의 부동산 가격이 유지되거나 상승한 비율은 10~15%에 그치고 70%가량은 가격이 떨어졌고 이 중 자산가치 제로(zero)이거나 마이너스 물건도 10~15%다. 일본에서 부동산으로 자산을 증식하려는 시대는 끝났다"고 말했다. 

일본처럼 한국도 부동산 ‘삼극화 시대’가 도래할 수 있다는 의견도 내놨다. 그는 "한국도 인구 감소가 가속화되면 삼극화 시대가 도래해 지방 도시에 빈집 문제가 발생하게 될 것"이라면서 "다만 일본은 단독주택이 많아 철거하면 되지만 우리나라는 공동주택이 다수라 철거하기도 쉽지 않다. 향후에는 빈집이 사회적 문제로 대두될 수 있다"고 예측했다.