재건축이 떨고 있다··· 재초환 부담금에 공사비 인상 따른 분담금 폭탄까지

서울의 한 재건축 단지에서 작동 중인 크레인 모습. [사진=연합뉴스]

공사비 급등으로 인해 사업장 곳곳에서 추가로 내야 하는 분담금 규모가 커지면서 조합원들의 불만이 커지고 있다. 여기에 재건축초과이익환수(재초환) 부담금 부과가 본격화되면 재건축 사업의 발목을 잡을 수 있다는 우려도 나온다. 

23일 업계에 따르면, 올 8월 서울 서초구 '반포센트레빌아스테리움'(옛 반포현대)이 재초환 청구서를 받는 첫 사례가 될 전망이다.

재초환은 재건축 사업으로 얻는 조합원 1인당 이익이 평균 8000만원을 넘으면 세금으로 환수하는 제도다. 집을 팔지 않고 살아도 내야 하는 부담금이다. 지난 2006년 도입된 재초환이 지금껏 적용된 단지는 없었다. 반포센트레빌아스테리움은 조합원 1명당 1억6000만원의 부담금이 부과될 것으로 보인다. 

서울 용산구 한강맨션의 1인당 조합원이 내야 할 재초환 부담금은 7억2000만원, 성동구 장미아파트의 경우엔 4억800만원으로 추산된다. 재초환 통지서를 받으면 5개월 안에 현금이나 카드로 내야 하고 종부세처럼 분납할 수 없는 점도 집주인들의 애를 태우는 부분이다. 

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재건축 조합원들의 허리를 휘게 하는 것은 분담금 또한 마찬가지다. 노원구 '상계주공5단지'는 전용면적 31㎡ 집주인이 전용 84㎡형을 분양 받으려면 5억원의 추가 분담금을 내야 할 것으로 전망된다. 지난 7일 이 아파트 전용 31㎡ 매물이 5억1500만원에 팔린 것과 맞먹는 금액이다. 현재 이 아파트 재건축조합은 3.3㎡당 650만원의 공사비를 제시한 GS건설과 계약을 해지하고 새 시공사를 찾고 있다. 분담금이 너무 높자 새로운 파트너 찾기에 나선 것이다. 다만 기존 공사비보다 높은 금액으로 계약을 하게 되면 분담금은 5억원보다 더 늘어나 조합원 부담은 더 가중될 가능성이 높다. 

금천구 시흥동 '남서울럭키아파트' 재건축추진준비위원회는 최근 한국자산신탁으로부터 가구 당 최대 8억8000만원의 분담금을 내야 한다는 통보를 받았다. 추진위가 예상한 조합원 분담금(3억원)을 크게 웃도는 액수다. 

전문가들은 재건축 분담금 규모가 커진 것은 공사비 급등과 분양가 상승 영향이 크다고 분석했다. 한국건설기술연구원(KICT)에 따르면 2020년 118.9였던 건설공사비지수는 지난해 153.3까지 상승했다. 3년 만에 공사비가 28.9%나 뛰었다는 의미다.  

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "공사비 상승에 따라 분양가가 오른 것이 재건축 분담금을 상승시킨 요인"이라면서 "업계에서는 공영 공간까지 더하면 실질적인 공사비 상승 폭은 최대 40%에 달할 것으로 보고 있다. 앞으로도 공사비 상승 추세가 계속돼 재건축 추가 부담금은 갈수록 더 늘어날 것"이라고 말했다. 

일각에서는 공사비가 늘면서 분담금이 커진 상황에서 재초환법이 재건축 사업의 걸림돌로 작용할 가능성이 크다고 보고 있다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "수억원의 추가 부담금을 낼 능력이 안 되는 사람들은 재건축을 하려고 하지 않을 것이다. 재초환법을 폐지하지 않으면 재건축, 재개발을 통한 주택공급이 어려워질 것"이라며 "또 재건축으로 집주인들은 수익을 거두는 게 아니다. 자산의 가치 증가로 이에 따른 재산세를 내는데, 재초환 부담금을 다시 부과하면 '이중 과세'가 된다"고 지적했다.