백화점 입점에 고도제한 완화까지 무산 위기... 시공사 '공수표'에 조합원만 피해

한남3구역 일대 전경사진 [사진=서울시]

시공사들이 알짜 정비사업장에서 수주전 당시 내걸었던 공약들이 막상 계약 체결 이후 사업추진 과정에서 무산되는 경우가 반복되고 있다. 업계에서는 시공사가 수주를 따내기 위해 책임지기 어려운 ‘공수표’를 남발하는 행위는 결국 조합원들이 피해로 이어진다고 지적한다. 

18일 정비업계에 따르면 한남3구역 시공사인 현대건설이 선정 당시 약속했던 '단지 내 현대백화점 입점'은 무산될 가능성이 높아진 상황이다.

최근 한남3구역 조합은 '90m 고도제한 완화' 요구를 포기하고 서울시와 함께 새로운 촉진계획변경안을 짜기로 했다. 새 정비계획안 내용에는 비주거시설 비중을 기존 22%에서 10%까지 낮추고 주거시설(아파트) 비중을 높이기 위한 방안도 담길 예정이다. 

앞서 한남3구역 조합은 지난해부터 재정비촉진계획변경을 통해 설계변경을 추진해왔지만, 서울시 방침과 어긋나는 ‘90m 고도제한 완화’ 등을 딤은 변경안으로 번번이 퇴짜를 맞았다. 서울시 관계자는 "기존 계획안은 90m를 초과해 건축물을 올리는 것을 전제로 짜여진 내용으로 처음부터 전면 재수정해야 한다"고 했다. 

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업계에서는 현대건설이 수주 당시 홍보한 현대백화점 입점 계획이 사실상 무산된 것으로 보고 있다. 정비계획 변경안에 백화점 부지 확보 관련 내용이 없고 오히려 상업시설 비중을 대폭 낮추는 방안이 추진되고 있어서다. 정비업계 관계자는 "정비계획 변경내용에 현대백화점 건립을 위한 부지가 고려된 적이 없는 것으로 안다"며 "백화점이 들어오려면 도로 확장, 교통영향평가 등을 거쳐야 해 부담이 높은데 애초에 현실성이 낮은 제안에 조합원들만 피해를 본 셈"이라고 말했다. 

한남2구역도 대우건설이 약속한 '118프로젝트'가 불가능해진 상황으로 알려져 있다. 앞서 대우건설은 한남뉴타운 90m 고도제한을 118m로 완화할 수 있다고 약속하며 시공계약을 맺었지만, 서울시가 한남뉴타운 고도제한 기조를 강경하게 유지하며 실현 가능성이 낮아졌기 때문이다.

그러자 이주비 주택담보대출비율(LTV) 150%, 이주비 상환 1년 유예 등 대우건설이 제시한 다른 약속도 실제 이행으로 이어질지는 지켜봐야 한다는 목소리도 나온다. 대우건설은 오는 8월 말까지 118프로젝트 가능 여부를 확정하지 못할 경우, 조합원들에게 최대 500억원 이내 수준에서 보상하겠다고 추가로 약속했지만 이 보상 기준 역시 불명확하다는 지적도 제기된다. 

서울시 지침을 위반하는 등 무리한 공약을 내세워 선정됐으나 결국 인허가를 받지 못해 계약해지된 사례도 있다. 지난 2021년 롯데건설은 흑석9구역에서 제2종 일반주거지역 층수 제한(최고 25층)을 넘긴 '최고 28층' 대안설계를 내세웠지만, 설계변경안이 통과하지 못하며 계약 해지됐다. 방배6구역도 DL이앤씨의 입찰제안 당시 공약이 무산된 채 변경안이 통과되다가 해지됐다. 

시공사들이 수주경쟁 과정에서 실현이 어려운 공수표를 남발하는 관행이 지속되면 결국 피해는 조합원들에게 돌아간다는 지적이다. 한 정비사업조합 관계자는 "막상 시공사로 선정된 후 약속을 못 지켜도 조합원 입장에서는 할 수 있는 게 별로 없다. 사업지연과 분담금 우려로 시공사를 쉽게 교체할 수도, 공약을 강행시킬 수도 없다"고 토로했다. 

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "사실 수주전 때 시공사가 내놓는 공약 가운데 공사비 외 비가격적인 부분은 시공사도 확답하기 어렵고, 조합원 판단을 흐리는 내용이 많다"며 "수주하기 위해 무리한 공약을 제안하는 일은 지양할 필요가 있고, 조합원 입장에서도 실현 가능성을 잘 따져볼 필요가 있다"고 말했다. 
 

현대건설이 제안한 한남3구역 '디에이치 한남' 예상 투시도 [사진=현대건설]