[뉴스플러스] 내 대출 한도 얼만큼 주나···주담대 스트레스DSR 개시

[사진= 연합뉴스]

26일부터 은행에서 변동금리로 주택담보대출을 받으면 대출 한도가 대폭 줄어드는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 본격 시행된다. 금리상승 위험을 고려해 한도를 측정하는 만큼, 소득이 같은 차주라면 대출을 받을 수 있는 한도가 줄어들게 된다. 정부는 이를 통해 과도한 대출 행태를 막고, 눈덩이처럼 불어난 가계빚을 억제하겠다는 목표다.

가만히 있어도 대출한도 '뚝'···금리인상 반영한 DSR

25일 금융당국에 따르면 26일부터 은행권 주담대에 스트레스 DSR 제도가 시행된다. 새로이 취급하는 주담대뿐만 아니라 대환대출, 재약정(연장)에서도 포함된다. 당국은 은행권 주담대에 적용하는 것을 시작으로 오는 6월부터는 신용대출은 물론, 제2금융권의 주담대까지 넓힌 뒤 연말 전 금융권의 모든 대출에 스트레스 DSR 제도를 시행한다는 방침이다.

DSR 규제는 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)보다 강력하다. DSR은 DTI와 같이 '내 소득 안에서 대출 상환 비용을 계산한다'는 같지만, 주담대 원리금만 보는 DTI와 달리 DSR은 다른 대출의 원리금도 함께 본다. 여기에 한도 산정 시 보는 대출 범위도 넓다. 즉, DSR은 가장 매운맛의 규제라고 할 수 있다.

여기에 스트레스 DSR 제도는 대출 이용기간에 금리 상승으로 차주가 상환해야 할 이자 부담이 커질 것을 고려해 처음부터 일정 수준의 스트레스 금리를 부과한다. 높아진 금리만큼 갚아야 할 원리금이 불어나기 때문에 대출 한도는 더욱 줄어들 수밖에 없다. 스트레스 DSR이 불어나는 가계부채를 억누르기 위한 당국의 '최종병기'로 불리는 이유다.

실제 가계부채 상황은 갈수록 악화되고 있다. 우선 지난해 가계빚은 19조원이 불어나 역대 최대 기록을 갈아치웠다. 높은 금리와 부동산 침체에도 불구하고 집을 사기 위한 움직임은 가라앉지 않았고, 주담대는 같은 기간 50조원 가까이 급증했다. 이 중 변동금리 비중은 고정금리 비중의 3배에 달한다. 금리 상승기 위험성이 그만큼 높아진다는 뜻이다. 더욱이 금리인상기 속에서 DSR 규제가 제대로 작동하지 않았다. 현행 40% 규제로 대출해도 추후 금리가 오른 시점에 다시 따져보면 상환을 제대로 못할 차주가 많아질 수 있다는 얘기다.
 

연봉 5000만원 차주, 내년 연봉만큼 대출 한도 감소

스트레스(가산) 금리는 최근 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리에서 현시점(매년 5월·11월 기준)의 가계대출 금리를 뺀 값으로 결정한다. 단 일정한 수준의 하한(1.5%)과 상한(3%)을 부여한다. 스트레스 금리 적용 비율도 충격을 최소화하기 위해 단계적으로 확대된다. 올해 상반기 중에는 스트레스 금리의 25%, 하반기 중에는 50%만 적용되며 내년부터 100%가 그대로 적용된다.

오는 6월 말까지 적용되는 스트레스 금리는 0.38%(최근 5년 최고 5.64%-현재 4.82%)다. 그렇다면 당장 26일 대출 한도는 얼마큼 줄어들까. 예를 들어 연소득 5000만원 차주가 30년 만기로 분할상환 변동금리 주담대를 실행했다고 가정해보자. 기존 DSR에서는 최대 3억3000만원의 대출이 가능했다. 그러나 스트레스 DSR이 도입되면 가산금리를 하한선인 1.5%포인트로 가정할 경우 스트레스 금리의 25%(0.375%포인트)가 적용되는 올해 상반기엔 대출한도가 3억15000만원으로 1500만원(4%) 줄어든다.

이후 스트레스 금리 50%(0.75%포인트)가 적용되는 하반기에는 대출한도가 3억원으로 3000만원(9%) 감소한다. 100%(1.5%포인트)가 적용되는 내년부터는 기존 3억3000만원이던 한도가 2억8000만원으로 5000만원(16%)이나 감소하게 된다.

혼합형(고정형)·주기형의 대출에선 위험이 상대적으로 작기 때문에 완화된 스트레스 금리가 적용된다. 혼합형은 전체 대출만기 중 고정금리 기간 비중이 높을수록 낮은 수준의 금리가 적용된다.

예컨대 일정기간 고정금리가 적용된 이후 변동금리로 전환되는 상품인 혼합형 대출의 경우 30년 만기에 고정기간이 5~9년이라면 변동금리에 적용되는 스트레스 금리의 60%만 적용하고 고정금리가 이보다 길면 스트레스 금리를 더 적게 가산하는 방식이다. 주기형은 변동형과 혼합형보다 더 완화된 수준의 스트레스 금리가 반영된다.

같은 방식으로 혼합형 또는 주기형 대출을 받은 연소득 5000만원 차주라면 대출한도 감소폭은 올해 △상반기 2~3%(500만~1000만원) △하반기 3~6%(1000만~2000만원) △내년 6~10%(2000만~3000만원)가 적용될 것으로 보인다.