"분양가 16억? 그래도 8억 번다" 쏟아지는 강남3구 '로또청약'...당첨 커트라인은?

서울 시내 아파트 밀집 지역의 모습. [사진=연합뉴스]

한동안 꽉 막혔던 강남권 분양이 올해 대거 풀린다. 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 규제 중심 정책에 분양 시기를 미뤘던 단지들이 본격적인 움직임에 나서서는 모습이다. 특히 분양가상한제 규제 폐지의 영향으로 ‘강남3구’(서초·강남·송파구)의 신규 분양가가 역설적이게도 강북 일부 지역보다 저렴한 사례가 속출하면서 이러한 ‘로또 단지’를 중심으로 내 집 마련을 위한 청약 수요가 쏠릴 것으로 전망된다.

25일 부동산R114에 따르면 올해 분양가상한제를 적용받는 강남3구(강남·서초·송파)에서만 1만8792가구가 분양에 나선다. 이는 최근 5년간(2020~2024년) 강남3구 연간 분양 물량 중 최대다. 한국부동산원 청약홈을 보면 최초 청약일 기준으로 2020~2023년 동안 강남3구에서 분양한 단지는 단 8곳(총 5745가구)뿐이다. 

올해 강남권에 많은 물량이 몰린 건 대다수 재건축 단지가 분양을 늦춘 결과다. 2022년부터 금리 인상, 집값 고점 인식 등으로 매수 심리가 떨어지며 집값 상승세가 꺾이고, 서울에서도 미분양이 나올 정도로 분양 시장에 한파가 불자 분양을 미뤄 온 단지들이 2024년에야 출격에 나선 것이다. 

올해 분양 예정인 강남권 아파트는 16개 단지다. 메이플자이를 필두로 반포에서는 △래미안원펜타스(신반포 15차 재건축 △디에이치 클래스트(반포주공1단지 1,2,4 주구 재건축) △신반포22차 △신반포21차의 분양이 예정돼 있다. 

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이 밖에 연내 분양이 예정된 강남권 주요 단지는△강남구 도곡동 래미안레벤투스 △강남구 대치동 디에이치대치에델루이 △강남구 청담동 청담르엘 △서초구 반포동 래미안원펜타스 △서초구 방배동 래미안 원페를라 △서초구 방배동 아크로리츠카운티 △송파구 신천동 잠실래미안아이파크 등이다.  

강남권 분양 단지들이 주목받는 것은 최근 강남 지역의 아파트 분양이 거의 없어 대기 수요가 많고, 분양가상한제 적용으로 오히려 강남권 단지의 분양가가 상대적으로 저렴하다는 인식이 있기 때문이다. '메이플자이'의 분양가는 3.3㎡당 평균 6705만원으로 포제스 한강에 이은 역대 두 번째로 높은 금액이다. 전용 면적 59㎡의 분양가는 16억7000만원 안팎으로 추산된다. 그러나 인근 신축 단지인 래미안 원베일리의 동일 면적 실거래가(28억원)와 비교하면 약 12억원 낮은 수준이다.

입지와 가격 경쟁력을 갖춘 만큼 강남3구 아파트에 대한 청약은 치열한 경쟁이 불가피할 전망이다. 분양 업계에서는 올해 강남3구에서 청약에 당첨되려면 최소 70점은 넘어야 가능할 것으로 전망하고 있다. 2년 반 전 분양 당시 ‘래미안 원베일리’는 타입별 최저점이 69~78점, 최고점은 76~84점 사이에 분포했다. 경쟁률은 평균 161.2대 1, 타입별 최고 1873.5대 1(전용 46㎡A)이었다. 지난해 말 분양한 ‘힐스테이트 e편한세상 문정’은 최저 64~73점, 최고 70~79점 사이에서 당첨자가 가려졌다.

또 작년 4월 정부의 청약 규제 완화로 규제지역 전용 85㎡ 이하 아파트에도 추첨제가 도입되며 젊은 층도 강남권 청약을 노릴 수 있게 된 점도 청약수요를 키우는 요인 중 하나로 꼽힌다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "강남3구와 용산구를 제외하고 분상제가 폐지되면서 서울 지역에서 고분양가 논란이 이어지고 있지만 오히려 강남 프리미엄에 따른 쏠림현상이 크게 나타날 수 있다"며 "당첨만 되면 수억원의 시세 차익이 가능해 강남 입성을 위한 고가점 청약이 쏟아질 것"이라고 말했다.