[김슬기의 친절한 복덕방] ⑦ 전세사기를 피하는 방법은?

[사진=게티이미지뱅크]

정부가 전세사기 등 임대차 시장 리스크를 관리하기 위해 임차인 보호 3종 세트를 시행한다. 전국 곳곳에서 전세사기가 발생하면서 고통받는 피해자들이 늘어나자 정부 차원의 특단의 대책을 내놓은 것이다.

정부의 정책도 중요하지만 전세를 알아보는 세입자 역시 전세사기 피해 예방을 위해 필수로 알아봐야 할 것들이 있다. 특히 전세 계약을 맺기 전 최소 8가지를 확인한다면 전세사기 피해 가능성을 줄일 수 있다.

서울시는 지난해 '전세사기 예방, 꼭 확인해야 할 8가지'를 선정해 발표했다. 전세사기는 압류 및 세금체납 등 권리제한사항이 있거나 매매가격보다 과도하게 높은 전세가격 등으로 보증금을 돌려받지 못할 때 그 피해가 생긴다.
 

①적정 전세가격 확인

전세계약 전 확인해야 할 것은 먼저 적정 전세가격 확인하기다. 특히 신축 빌라의 경우에는 적정 전세가격 확인이 중요하다.

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서울에서 전세를 얻을 경우 서울부동산정보광장 홈페이지에서 적정 전세가격을 온라인 상담할 수 있다. 또한 서울시 토지관리과나 한국감정평가사협회 등이 제공하고 있는 전세가격 상담 서비스를 이용해도 된다.

애플리케이션(앱·App)도 있다. 국토교통부는 주택도시보증공사(HUG), 한국부동산원과 함께 '안심전세앱'을 개발했다.

다세대·연립주택의 경우 그간 시세 파악이 어려웠는데 앱에서는 확인이 가능하다. 일반 부동산 앱과 다르게 적정 시세, 경매 시 예상 낙찰금액, 인근 지역의 전세보증 사고 건수 등을 확인할 수 있다.

전세 계약 전·중·후로 스스로 체크할 사항을 안내해주기도 한다. 입주시기와 보증금을 입력해 전세 가격 수준이 적정한지 자가진단도 가능하다.
 

[사진=안심전세 애플리케이션 화면]

②전세가율 확인 ③등기부등본 확인 ④건축물대장 확인

두 번째는 전세가율 확인이다. 전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눈 비율로 통상 80% 초과 시 '위험' 수준이라고 판단한다.

등기부등본과 건축물대장 확인도 중요하다. 등기부등본을 통해 임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부를 파악할 수 있고 압류, 처분금지 등 권리제한사항 여부와 임차주택의 신탁등기 여부 및 신탁원부 내용을 확인할 수 있어서다.

등기부등본은 인터넷등기소와 등기소 방문, 무인민원발급기 등에서 유료로 확인할 수 있다.

무허가, 불법건축물 등록 및 주택용도 여부를 확인하기 위해선 건축물대장을 확인하는 것이 좋다. 정부24 홈페이지나 모바일 등으로 열람이 가능하다. 만약 건축물대장에 '근린생활시설'이 있다면 주택이 아니다. 주거용 건축물이 맞는지도 확인해야 할 사항이다.
 

⑤임대인 미납 세금 확인

전세로 살 집의 임대인이 체납한 세금이 있는지도 확인해야 한다. 임대인이 미납한 국세가 있을 경우 경매나 공매 등으로 건물이 처분됐을 때 임차보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있어서다.

신청 방법은 홈텍스에 들어가 관련 절차에 따라 신청하면 된다. 또 임대차개시일까지 세무서 민원실에 방문해 열람을 신청하면 임대인의 동의 없이 임대인의 미납국세를 열람할 수 있다.

신청할 때는 열람신청서와 신분증, 임대차계약서 등을 지참해야 한다. 다만 임대차 계약 전이거나 보증금이 1000만원 이하의 계약은 임대인의 동의가 필요하다.
 

⑥공인중개사·집주인 확인

공인중개사와 집주인을 정확히 확인하는 것도 중요하다. 개업한 공인중개사가 자격을 등록한 뒤에 정상적으로 영업하는 곳인지, 계약 당사자가 등기부등본과 건축물대장상 소유자와 동일한지 등 신분 확인도 하는 것이 좋다.

앞으로는 전세사기 피해를 예방하기 위해 공인중개사의 책임도 강화될 전망이다. 박상우 국토교통부 장관은 후보자이던 당시 국회 인사청문회 서면답변을 통해 "계약 시 임대인·공인중개사의 책임도 강화해야 한다"고 답한 바 있다.
 

⑦중개물건 등록 확인 ⑧보증보험 확인

중개물건 등록과 보증보험 여부도 확인하는 것이 좋다. 지역 내 다수의 중개업소에 매물이 등록돼 있는지 확인하고, HUG 등 보증 신청 가능 여부를 확인하게 되면 전세사기 피해 가능성을 줄일 수 있다.
전세 계약을 하기 전 확인해야 할 것이 많고 복잡하다 보니 금융당국은 청년 대상 금융교육 강화에 나선다고 밝혔다.

청년층 등이 스스로 자신의 금융 상황을 점검할 수 있도록 '금융기초체력 키우기' 캠페인을 전개한다는 것이다. 또 전세자금 대출을 받는 시점에 보증보험 가입 방법과 임대차 계약 시 유의사항을 알려주는 등 '찾아가는 금융교육'과 청년 유형별 '맞춤형 금융교육'을 추진할 계획이다.
 

전세사기피해자전국대책위 관계자들이 지난달 21일 국회 본청 앞에서 기자회견을 가진 뒤 본청 진입을 시도하다 경찰에 막히고 있다. [사진=연합뉴스]

정부, '임차인 보호 3종 세트' 마련한다

한편 정부는 전세사기 피해 확산 등을 방지하기 위한 임차인 보호 3종 세트 정책을 마련한다.

정부는 4일 이런 내용을 담은 '2024년 경제정책방향'을 발표했다.

부동산 경기 침체로 전세가가 급락하면서 전세사기 피해자가 속출했고, 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 어려운 역전세난도 심화되고 있다.

이에 정부는 소형·저가주택(아파트 제외) 매입 시 올 한 해 한시적으로 최대 200만원까지 취득세를 감면한다. 임차인이 거주 중인 60㎡ 이하의 주택이고 취득가액 수도권 3억원·지방 2억원 이하의 주택에 1년 이상 거주한 무주택자 임차인이거나 임차인이 생애 최초 주택을 취득한 경우에 해당한다.

이들이 추후 주택을 구입할 경우 '생애 최초 취득세 감면' 혜택을 받을 수 있도록 법안도 추진한다. 청약 신청 시 무주택자 지위도 유지한다.

역전세 등 상황을 감안해 등록임대사업자가 LH·지역주택도시공사에 올해에 한해 소형·저가주택(아파트 제외)을 양도할 수 있도록 허용한다.

전세사기 사각지대를 축소하기 위해 임대인 대출 승인 심사 시 전세보증금 및 확정일자 확인 후 대출을 실행하는 사업인 '확정일자 정보연계 사업' 참여 금융기관을 전 금융권으로 확대할 예정이다.

올해 상반기에는 기업은행·신협·저축은행 등 6개 금융기관이 추가로 참여하고, 내년에는 전 금융권으로 점진적 확대가 이뤄질 예정이다.

등록임대사업자의 보증보험 허위가입 방지를 위해 확정일자 정보를 기초로 임대차 계약 진위 확인 등 HUG 확인 절차도 보강한다. 임대인이 보증보험 가입을 신청할 때 임차인에게 자동으로 안내가 가는 서비스를 제공하는 것이다.