하반기 역전세난 우려 심화...'DSR완화·임대인 보증보험 의무화' 실효성 있을까

 정부가 하반기 역전세난 문제 대응을 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 완화와 임대인 임대보증금 보증 의무가입 방안을 검토하고 있다. 사진은 서울의 한 부동산중개업소 앞. [사진=연합뉴스]

정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 완화와 임대인 임대보증금 보증 의무가입 방안을 검토하고 있다. 급격한 전셋값 하락에 집주인이 보증금을 돌려주기 어려워지는 '역전세난' 우려가 커지면서다.

다만 DSR의 경우 강력한 대출 규제인 만큼 완화할 경우 나타날 부작용에 대한 우려가 크다. 임대인 임대보증금 보증 의무가입 역시 보증 수수료를 임차인에게 전가해 월세 상승을 부추길 수 있다는 우려가 나온다. 

26일 한국은행에 따르면 전셋값이 지난 3월 수준을 유지할 경우 올해 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 보증금 차액은 24조2000억원으로 추산됐다. 보증금 반환에 어려움을 겪는 가구는 최대 8만8000명에 이를 것으로 예측됐다.

이에 정부는 다음달 중 임대인의 전세금 반환 목적 대출에 한해 DSR 규제를 완화하겠다는 방침이다. 소득이 적거나 다른 대출이 있어 대출을 추가로 받지 못하는 임대인을 구제하기 위해 상환 능력을 따지는 DSR을 풀어 전세시장의 불안을 낮추겠다는 것이다.

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DSR 규제는 모든 금융권의 대출 원리금 상환액과 연 소득을 비교해 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 제도다. 주택대출 원리금 상환액과 기타 대출 이자 상환액만 따지는 총부채상환비율(DTI)보다 더욱 엄격한 잣대다. 2022년 7월부터 총대출금액이 1억원을 초과하는 차주는 DSR 40% 비율을 적용받는다.

다만 갭투자를 통해 부동산 매매에 나선 임대인을 정부가 재정을 통해 지원한다는 비판을 피할 수 없고, 새 임차인에게 임대인의 유동성 위험을 전가하게 된다는 문제가 있다. 임대인은 대출을 이용해 기존 임차인의 전세보증금을 반환할 수 있지만 새 임차인은 전세자금 반환 대출이 선순위 채권으로 설정된 집에 임대계약을 체결하게 되기 때문이다. 

이에 정부는 DSR 완화가 가져올 부작용을 최소화하는 안전장치를 마련하겠다는 점을 강조하고 있다. 원희룡 장관은 최근 언론 인터뷰에서 "집주인의 대출신청이 들어오면 주택담보대출비율(LTV)은 그대로 볼 것이고 보증금 반환 목적에만 쓰도록 할 것"이라면서 '갭투자' 악용 우려를 일축했다. 

전문가들은 DSR 규제 완화의 부작용에는 공감하면서도 현재 상황에서 검토할 만한 정책이라고 봤다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "가계부채, 형평성 등 여러 부작용이 예상되는 것은 맞다"면서도 "다만 정부에서 아무런 대책 없이 시장에만 맡겨두면 역전세로 인한 세입자들의 피해는 더욱 커질 것이기 때문에 DSR 완화는 현재 시점에서 필요한 정책"이라고 말했다.

김 소장은 "물론 모든 임대인에게 대출을 해주자는 것은 아니다"라면서 "주택 수, 상환 능력 등 정부가 세부적인 기준을 규정해 대출을 지원할 임대인을 잘 선별해야 한다"고 덧붙였다.

'임대인 임대보증금 보증 의무가입' 방안도 역전세난 대책으로 거론되고 있다. 현재는 임차인이 보증금을 지키기 위해 수수료를 내고 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증보험을 드는 형태다. 임대인은 임대사업자만 가입이 의무다. 

다만 일각에서는 결국 임대인이 보증 가입에 드는 수수료를 임차인에게 전가해 월세 가속화나 월세 상승을 부추길 수 있다는 우려가 나오고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 주택 월세가격지수는 △3월 0.06% △4월 0.17% △5월 0.50%로 계속 상승하고 있다.

서진형 서공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "모든 임대인에 대해 가입을 의무화하면 임대료 통제 기능을 갖게 돼 전세 물량 공급이 어려워지게 된다"며 "결국 추가 비용이 발생하면서 집주인들이 전세를 월세로 전환, 전세의 월세화를 가속화해 임차인의 주거 비용 증가를 가져올 수 있다"고 말했다.