[공시가 하락] 올해 공동주택 공시가격 18.6% 하락 '역대급'…보유세 부담도 2020년보다 줄어

올해 공동주택 공시가격이 역대 최대 하락폭을 기록하면서 보유세 부담이 크게 줄어들 전망이다. 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트의 모습.[사진=연합뉴스]

올해 공동주택 공시가격이 전년 대비 18.61% 하락하며 역대 최대 하락폭을 기록했다. 시장 침체로 부동산 가격 자체가 전반적으로 하락한 데다 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추면서 2014년 이후 줄곧 상승세를 기록하던 공시가격이 10년 만에 꺾였다. 지난해에는 세종시만 공시가격이 하락했으나 올해는 17개 시·도의 공동주택 공시가격이 일제히 하락했다. 이에 따라 올해 보유세 부담은 지난해 대비 크게 줄어들어 2020년 수준보다도 경감될 것으로 전망된다. 공시가격에 영향을 받는 건강보험료, 국민주택채권매입액 등의 부담도 감소할 것으로 예상된다.
 
국토교통부는 2023년 1월1일 기준 전국 공동주택 공시가격(안)을 22일 발표했다. 이번에 발표한 공동주택 공시가격은 한국부동산원이 2022년을 기준으로 산정한 시세에 올해 현실화율(평균 69%)을 적용한 결과다.
 

지역별로 살펴보면 17개 모든 시·도의 공시가격이 모두 하락했다. 세종이 –30.68%로 가장 큰 하락률을 기록했고, 인천(–24.04%), 경기(-22.25%), 대구(-22.06%), 대전(-21.54) 순이었다. 

전년도 변동률과 비교하면 2022년 공시가격 상승률이 컸던 인천(29.32%→ -24.04%), 경기(23.17%→ -22.25%)의 하락폭이 두드러진다. 지난해 평균 공시가격 상승률(17.20%)보다 상승률이 높았던 부산, 충북도 큰 하락폭을 보였다. 부산은 작년 18.19%에서 -18.01%로 36.20%포인트 하락했고 충북은 19.50%에서 -12.74%로 32.24%포인트(p) 하락했다.

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서울의 올해 공시가격 하락률은 -17.30%로 작년 14.22%에서 31.52%p 하락했다. 집값 하락 시기에 '강남3구' 중 유독 하락폭이 가팔랐던 송파구가 -23.20%로 가장 큰 하락폭을 기록했다.

작년 20%대 상승률을 기록했던 노원구가 -23.11로 두 번째로 큰 하락률을 보였고, 동대문구(-21.98), 강동구(-21.95%) 도봉구(-20.91), 성북구(-20.48)가 20%대 하락률을 기록했다.
 
강서구(-19.78%), 양천구(-19.40%), 마포구(19.23%), 서대문구(-19.13%), 동작구(-17.96%), 영등포구(-17.56%)도 서울 평균 이상을 기록했다. 공시가격 상위 10개 공동주택 중 3개가 위치한 용산구는 –8.19%로 가장 하락률이 낮았다.
 
올해 공시가격 중위값은 1억6900만원으로 지난해 1억9200만원보다 2300만원 떨어졌다. 지역별로는 서울이 3억6400만원, 세종 2억7100만원, 경기2억2100만원 순이다.
 
공동주택 가운데 최고가는 서울 강남구 청담동 더펜트하우스청담(전용면적 407.71m²)로 올해 공시가격이 162억4000만원으로 집계됐다. 용산구 한남동 나인원한남(전용면적 244.72m²)가 97억400만원으로 두 번째로 높았다.

공시가격이 크게 하락하면서 올해 보유세(재산세+종합부동산세) 부담도 줄어들 것으로 전망된다. 보유세는 공시가격을 기반으로 한 과세표준에 세율을 적용해 산정되는데 공시가격 하락의 영향을 받아 세부담이 경감되기 때문이다. 또한 앞서 정부는 지난해 실시한 공정시장가액비율을 재산세는 60%에서 45%로, 종부세는 95%에서 60% 인하하는 등 보유세 부담 완화 조치를 시행한 바 있다.

이날 국토부가 올해 재산세와 종부세의 공정시장가액비율이 지난해와 동일하다고 가정해 1세대 1주택자의 보유세 여부를 추정한 결과 보유세 부담 수준이 2020년 수준보다 줄어드는 것으로 나타났다. 이에 따르면 올해 공시가격 8억원 이하 주택 한 채만 소유한 경우 보유세는 194만2000원으로 지난해 대비 38.50% 감소한다. 2020년과 비교해도 29.50% 감소하는 것으로 나타났다.

종부세의 대상이 되는 공시지가 12억원 이상 주택의 경우 보유세가 280만2000원으로 지난해 대비 30.50% 감소한다. 2020년에 비해서는 24.80% 보유세 금액이 줄어든다.
 
특히 재산세는 공시가격 하락으로 특례세율 적용세대가 늘어날 것으로 예상된다. 올해 재산세 특례세율 적용 대상인 공시가격 9억원 이하 공동주택은 지난해 대비 65만호 증가해 1443만호로 전체 공동주택의 97.1%에 달한다.

재산세 특례세율은 2021년부터 시행하고 있는 제도다. 공시가격 9억원 이하인 주택 한 채만 보유한 세대는 이 제도에 의해 재산세율을 0.05%포인트 경감받는다.
 
올해 1세대 1주택자 종부세 대상 주택 수도 공시가격 하락으로 감소했다. 올해 종부세 대상 1세대 1주택자 주택 수는 전체 1486만3019호 중 23만1564호(1.56%)로 지난해 45만6360호에서 22만4796호 줄어들었다.

국토부 관계자는 “지난해 특례세율 적용세대도 공시가격 하락에 따라 더 낮은 세율구간으로 이동해 감세혜택은 더 커질 것으로 보인다”면서 “다만 개별적인 세부담 수준은 공정시장가액비율, 공제금액, 세율 등에 따라 결정될 예정”이라고 말했다.

이어 “올해 적용되는 공정시장가액비율은 아직 논의 중”이라며 “이번에 공개된 공시가격을 토대로 재산세는 4월, 종부세는 상반기에 관련 사항을 발표하겠다”고 덧붙였다.
 
정부는 이번 공시가격 하락으로 건강보험료(지역가입자), 국민주택채권매입액 등의 부담도 낮아질 것으로 전망했다. 국토부가 지난해 12월 지역가입자의 소득·재산을 기준으로 건강보험료를 분석한 결과 세대당 보험료가 전년 동월 대비 월평균 3839원, 평균납부액의 3.9%가 감소하는 것으로 확인됐다. 

부동산 거래를 등기할 때 발생하는 국민주택채권 매입부담도 올해 약 1000억원 가량 줄어들 전망이다. 공시가격 하락으로 소득환산액이 감소해 국가장학금, 기초생활보장제도, 장려금 등 복지혜택도 늘어날 것으로 보인다.
 
국토부 관계자는 “공시가격은 각종 복지제도에서 재산수준을 평가하는 기초자료로 활용된다”며 “공시가격이 하락해 재산가액이 낮아지면 복지제도의 수혜대상 기준이 보다 넓어질 것으로 전망된다”고 말했다.

이날 발표된 공시가격은 약 20일간의 의견수렴 절차를 거쳐 오는 4월28일 결정·공시할 예정이다. 공시 이후에는 30일 간의 이의신청 접수를 받고 신청된 건에 대한 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월27일 최종 조정·공시된다.