美 사상 최대 352조 상업용 모기지 만기…위기 악화 '뇌관' 되나

제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed.연준) 의장 [사진=로이터·연합뉴스]

미국 중소 은행 건전성이 시험대에 올랐다. 실리콘밸리은행(SVB) 파산으로 직격탄을 맞은 중소 은행들이 사상 최대 규모인 352조원에 달하는 상업용 부동산 담보대출(모기지) 만기를 앞두고 있다. 차입자들이 금리 인상을 못 버티고 채무불이행(디폴트)에 빠진다면 체력이 저하된 소규모 은행들이 우르르 무너질 것이란 경고가 나온다.
 

상업용 부동산 대출 결정적 ‘한 방’ 되나

월스트리트저널(WSJ)은 사상 최대 규모에 달하는 상업용 부동산 대출이 올해 만기를 앞두고 있다고 21일(현지시간) 보도했다.
 
데이터 회사 트렙(Trepp)에 따르면 소규모 은행들은 임대 아파트 담보 대출을 포함해 약 2조3000억 달러(약 3008조원)에 달하는 상업용 부동산 부채를 보유하고 있다. 이는 은행 전체 상업용 모기지 잔액 중 80%에 달한다.

 
그중 올해 2700억 달러(약 352조원)에 달하는 상업용 부동산 대출 만기가 돌아온다. 이는 사상 최대 수준이다. 더구나 이들 대출 대부분은 자산이 2500억 달러 미만인 중소 은행들이 보유하고 있다. 최근 뱅크런 문제로 중소 은행들 체력이 저하된 점을 감안할 때 상업용 부동산 대출은 도미노 파산을 유발하는 결정적 한 방이 될 수 있는 셈이다.
 

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특히 관련 업계에서는 오피스 빌딩 담보 대출을 우려한다고 WSJ는 전했다. 코로나19 팬데믹 기간 원격 근무 확산으로 임대 수요가 줄면서 오피스 빌딩 등 상업용 부동산 가치가 하락했다. 설상가상으로 연방준비제도(Fed·연준)의 공격적인 금리 인상까지 더해지며 부동산 시장을 짓눌렀다. 변동 금리로 담보 대출을 받은 차입자들은 월 부채 상환액이 무서운 속도로 늘어 현금 부족에 시달리고 있다. 고정 금리로 대출받은 차입자들 역시 시름이 깊다. 재융자 시에는 기존보다 더 높은 금리로 대출을 받아야 하기 때문이다.
 
물론 차입자들이 상업용 부동산 대출을 예정대로 상환하면 시장에 미치는 영향은 없다. 그러나 애널리스트들은 비관론에 힘을 보탰다. 하나라도 디폴트 사태가 발생한다면 위기가 걷잡을 수 없이 확산하며 미국 금융 시스템 건전성이 바닥을 칠 것이란 분석이다.
 
토마시 피스코르스키 컬럼비아대 비즈니스스쿨 교수는 차입자들 상당수가 대출 상환에 어려움을 겪을 것으로 전망했다. 무엇보다 모기지는 채권과 달리 가치가 얼마나 하락했는지 파악하기가 어렵다. 관련 위기가 수면 아래에 감춰져 있다가 어느 순간 갑작스럽게 부상해 금융권 전반을 압박할 수 있다.
 
피스코르스키 교수를 포함한 경제학자들은 최근 논문을 통해 은행들이 보유한 대출과 채권 가치가 대차대조표상 장부 가치보다 약 2조2000억 달러나 낮다고 추정했다. 이 중 부동산 대출이 전체 가치 하락분 가운데 4분의 1 이상을 차지하는 것으로 봤다. 이런 자산 가치 하락으로 인해 비보험 예금주 절반가량이 은행에서 돈을 인출하면 186개 은행이 파산 위기에 직면할 것으로 예상했다. 
 
연체율도 높아지고 있다. 트렙에 따르면 상업용 주택저당증권(MBS) 연체율이 지난 2월에 전월 대비 0.18%포인트 높아진 3.12%를 기록했다. 이는 2020년 6월 이후 둘째로 큰 상승 폭이다.
 
채무불이행이 늘고 있는 데다 금리 상승, 재택근무, 기술 분야 광범위한 해고 등은 악재로 작용할 수 있다. 뱅크런으로 인해 은행들이 자본 조달을 위해 MBS 등을 액면가보다 낮은 현재 가격에 팔아야 하는 상황에 부닥친다면 문제가 더 커질 수 있기 때문이다. 
 

MBS 가격 주르륵···만기보유증권 '꼼수'에 신뢰 하락

 
미국 국채만큼 안전한 투자 대상으로 꼽히던 약 8조 달러에 달하는 MBS 시장에 대한 의구심도 커지는 상황이다. 금리 인상 여파로 MBS 가치는 빠른 속도로 하락했다. 지난해 말 기준으로 SVB가 보유한 MBS의 미실현 손실은 150억 달러(약 19조6000억원)에 달하는 것으로 알려진다.
 
금리가 오르면 낮은 금리로 팔렸던 채권 가격은 내려가게 마련이다. 팩트셋의 데이터에 따르면 일부 채권은 최근 몇 개월간 가격이 15% 넘게 하락했다.
 
그간 은행들은 MBS를 만기보유증권으로 분류해 시장 가격 하락을 실적에 반영하지 않았다. 만기가 돌아오기 전까지는 미실현 손실로 잡은 것이다. 그러나 SVB 파산에 만기보유증권의 미실현 손실이 크게 작용했다는 것이 알려지면서 해당 전략에 대한 신뢰는 사라졌다. 이에 애널리스트들과 MBS 투자자들은 중형 은행들이 보유한 만기보유증권 규모를 조사하고 있다고 WSJ는 전했다.