'억' 소리나는 조합원 분담금에 공사비 갈등까지···"재건축 쉽지 않네"

재건축이 한창 진행 중인 서울 시내 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

원자재 가격·인건비 상승과 금리 인상 여파가 재건축 사업장에 불어닥치고 있다. 공사비가 오르며 일부 재건축 단지를 중심으로 조합원 부담금이 큰 폭으로 뛰어오르는가 하면 공사비를 둘러싼 조합과 시공사 간 갈등도 이어지고 있다. 

12일 정비업계에 따르면 부산 재건축 대장주로 꼽히는 수영구 남천동 ‘삼익비치타운’ 재건축 조합은 최근 ‘분양 신청 안내문’에서 조합원 분양가를 3.3㎡당 4500만원으로 통보했다. 일반분양 가격은 3.3㎡당 4900만원이다. 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축·3829만원)과 마포구 아현동 마포더클래시(아현 2구역 재개발·4013만원)보다 높은 수준이다.

분양 신청 안내문에 따르면 전용면적 84㎡ 평균 분양가는 17억935만원으로 추정된다. 현재 전용 84㎡를 보유한 조합원이 같은 평형을 분양받으려면 분담금으로 6억8195만원을 납부해야 한다. 전용 74㎡를 소유한 조합원이 전용 84㎡에 입주하려면 8억3000만원이 필요하다.

조합원 분양 신청을 앞두고 높은 분담금이 책정되면서 일부 조합원들이 아파트를 낮은 가격에 내놓을 가능성까지 제기되고 있다. 남천2동 인근 중개 사무소 대표는 "확정은 아니지만 예상보다 높은 분담금이 책정되면서 당황스러워하는 분위기가 흐르고 있다"면서 "낮은 가격에 아파트를 매물로 내놓는 조합원들도 있다"고 말했다.

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또 다른 중개사무소 대표도 "분담금이 높을 것으로 예상하기는 했지만 생각보다 더 높아 고민하는 조합원들이 있는 것으로 안다"고 전했다.

앞으로 분담금이 더 늘어날 가능성도 배제할 수 없다. 물가 인상, 설계 변경 등 변수가 남아 있기 때문이다. 업계 관계자는 "공사비 추가 인상을 배제할 수 없는 만큼 분담금 상승 가능성은 충분하다"며 "분담금 등 금융 부담이 계속되면 입주가 아닌 현금 청산을 고민하는 조합원이 늘어날 수 있다"고 분석했다.

최근 서울 강남구 '개포한신아파트' 조합원들도 높은 분담금을 통보받았다. 분양가가 3.3㎡당 6000만원(전용 84㎡ 21억원)을 넘어서면서 입주 시 수억 원대 분담금을 내야 하는 상황이다. 

재건축 분담금이 높아지는 가장 큰 이유는 공사비 증가다. 한국건설기술연구원에 따르면 건설 부문 물가지수로 불리는 건설공사비지수는 지난해 12월 기준 148.60이다. 같은 해 1월 141.91에서 크게 올랐다. 건설공사비지수는 재료, 장비 등 건설공사에 투입되는 직접 공사비에 대한 물가 변동을 추정하기 위해 작성되는 통계다.
 
분담금 문제와 함께 공사비 상승으로 인한 건설사와 조합 간 갈등 사례도 이어진다. 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 건설사 삼성물산과 조합은 최근 공사비 증액을 두고 갈등을 겪었다. 지난달 29일 조합이 증액 공사비에 대해 한국부동산원에 검증을 의뢰하는 데 합의하면서 최악 상황은 피했다.

서초구 '방배센트레빌프리제'도 동부건설과 조합이 공사비 증액을 두고 대립하면서 공사가 한 차례 중단됐다가 조합이 동부건설 측 요구를 상당 부분 수용하기로 하면서 이달 들어 공사가 재개됐다. 지난해 서울 용산구 ‘산호아파트’는 재건축 분담금 추정액 문제로 사업 자체가 위기를 겪기도 했다.

전문가들은 최근 분양시장 침체 등 재건축 사업성이 떨어지고 있어 시공사와 조합 간 갈등이 더 커질 수 있다고 전망했다. 실제로 한국부동산원에 재건축 공사비 검증을 의뢰한 건수는 2020년 13건, 2021년 22건, 지난해 32건 등으로 매년 늘고 있다.
 
양지영 양지영R&C연구소장은 “건설사들은 금리 인상, 원자재 가격 상승으로 사업비를 올릴 수밖에 없는 실정이고 조합원들에게도 수익 문제가 있어 조율하기 어려운 상황”이라며 “결국 사업비 부담을 건설사와 조합원이 어떻게 나눠 지느냐 하는 문제”라고 분석했다.