'20억 아파트가 10억?' 내년 증여세 개편 앞두고...편법증여 횡행

[사진=게티이미지뱅크]

# 20대 A씨는 서울 강남 대치동 신축 아파트 30평대(실거래가 20억원)에 부모와 같이 살고 있다. 이 집은 A씨가 부모한테서 20억원을 주고 산 집이다. 그러나 실제로는 10억원만 냈다. 나머지 10억원을 임대차보증금으로 처리했기 때문이다. A씨가 부모에게서 매입한 것처럼 매매거래를 했지만 A씨 부모는 세입자 신분으로 여전히 A씨와 거주 중이다. 

최근 이른바 '부동산 하락장'을 틈타 가족에게 주택을 증여하면서 세금을 줄이는 사례가 증가하고 있다. 내년부터 증여나 상속, 무상 취득에 대한 취득세가 '시가 인정액' 기준으로 대폭 상승하기 때문이다. 부동산 전문가들은 '거래가 없는' 하락장이라 거래 사례 자체를 파악하기 힘들어 증여세를 줄일 여지가 있는 상황이라고 분석한다. 

26일 법조계에 따르면 내년부터 증여·취득세 과표 기준이 '시가 인정액'으로 바뀐다. 시세 대비 60~70% 수준인 '시가 표준액'을 과표 기준으로 삼은 올해보다 세금 부담이 커지는 것이다. '시가 인정액'이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지 매매 사례 가액이나 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액으로 공시가격보다 높다. 

서울 곳곳에서 주택 증여가 늘어나는 이유는 매년 증여세 부담이 커지는 것과 무관하지 않다. 진선미 더불어민주당 의원실이 지난 12일 국세청에서 제출받은 '연령별 과세표준 구간별 증여세 현황' 자료에 따르면 2021년 증여세 납부 대상인 20대 이하 납세자는 총 7만115명이었다. 2020년 증여세 납부 대상인 20대 이하 납세자는 3만4036명이었다. 

김예림 변호사(법무법인 심목)는 "올해 증여세를 회피하려는 자전거래를 많이 하는 분위기"라고 시장 상황을 설명했다. 지금 같은 부동산 하락기에 값싸게 파느니 차라리 증여를 하겠다는 것이다. 하지만 세금이 문제다. 

세법상 가족 등과 거래할 때 시가보다 30% 이상 저렴하게 매매하거나 시가와 차액이 3억원 이상이면 증여세 과세 대상이 된다. 증여라고 해도 양도소득세를 내야 한다. 양도세는 부동산을 양도할 때 부담하는 세금이다. 세법에 따르면 매매가격이 시가 대비 5% 이상 낮을 때 시가로 계산한 양도세를 납부해야 한다. 양도차익이 크면 세금도 늘어난다. 

서초동의 또 다른 변호사도 "시세보다 저렴하게 가족끼리 (주택을) 매매하는 방법을 자문하러 온다"고 시장 상황을 전했다. 간혹 소송까지 가는 사례도 있는데 '증여세 취소 소송'이 대표적이다. 김 변호사는 "(주택을) 매매처럼 위장해 (친족 간) 증여를 한다"며 "세무당국에 적발되면 과세 처분이 잘못됐다며 행정소송을 하는 사례도 있다"고 말했다. 

이진욱 변호사(법률사무소 팔마)는 "임대차 보증금을 담보한 매매라고 해 놓고 실질적으로 가족이 동일한 곳에서 살면서 주택을 증여하는 사례들이 늘고 있다"며 "해당 부분은 불법이 명확하다"고 말했다. 다만 거주지를 분리하면 문제를 삼기는 어렵다는 분석도 있다. 이 변호사는 "(이게 문제가 되면 문제가 되는 둘의) 거주지를 분리하면 되는데 정상적인 월세를 받는다고 하면 문제가 안 될 수도 있다"고 부연했다.