초고가 아파트 대출규제 풀렸지만…고금리·주택시장 냉각 속 반응은 '글쎄'

[사진=아주경제DB]

그동안 금지돼 왔던 투기과열지구 내 시세 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출(주담대)이 1일부터 재개된다. 무주택자에 대한 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV)도 50%로 일괄 적용된다. 그러나 이 같은 대출 규제 완화에도 고공 행진 중인 금리와 부동산시장 냉각 때문에 시행 효과가 크지 않을 것이라는 전망이 우세하다.

30일 금융당국에 따르면 금융위원회는 12월 1일부터 투기·투기과열지구 내 15억원 이상 초고가 아파트에 대한 주담대를 재개하는 내용이 담긴 개정 은행업 감독규정 시행에 나선다. 이번 규정 시행을 통해 주택 가격에 따라 차등화(투기과열지구 20~40%, 조정대상지역 30~50%)해 적용되던 무주택자(처분조건부 1주택자 포함) 대상 LTV가 50%로 일원화된다. 

앞서 정부가 시세 15억원을 넘는 초고가 아파트에 대한 대출을 전면 금지한 것은 2020년 초부터다. 이는 부동산시장 활황으로 집값이 들썩이던 2019년 12월 발표한 '12·16 주택시장 안정화 방안' 일환이었으며 당시 정부는 “투기과열지구를 중심으로 집값 불안과 부동산시장으로 자금 쏠림 현상이 지속되고 있어 선별적인 관리가 필요하다는 판단에 따른 조치”라며 “고가 주택에 대한 투기 수요에 대출이 주요 수단으로 활용되고 있는 만큼 제한이 불가피하다”며 규제 배경을 설명했다.

은행권은 이번 규제 완화 시행에 맞춰 전산시스템 변경과 매뉴얼 개정 등 준비를 해왔지만 이번 조치가 실제 대출로 이어지기는 쉽지 않을 것이란 관측을 내놓고 있다. 앞으로 집값이 더 떨어질 것으로 보는 시각이 여전한 데다 소득과 상환 능력에 따라 대출이 이뤄지는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등으로 인해 거래량이 확대되기 쉽지 않기 때문이다. 따라서 이번 규제 완화는 고가 주택을 거래할 수 있는 일부 사람들에게만 혜택이 돌아갈 수 있다는 해석도 나온다. 

일각에서는 부동산 규제 정상화 측면에서 DSR 등에 대한 추가 완화 필요성을 주장하고 있으나 경기 부진 등으로 인해 가계부채 리스크가 높아진 상황에서 현 금융당국이 추가로 대출 규제를 풀기는 쉽지 않다. 김주현 금융위원장은 "DSR는 과도하게 빚을 지지 말라는 의미"라며 "(DSR 규제 완화는)신중하게 해야 한다는 기본적인 생각을 갖고 있다"고 언급하기도 했다. 

계속된 기준금리 인상으로 시장금리가 치솟고 있다는 점도 주택 거래 수요에 하방 요인으로 꼽힌다. 한국은행 금통위는 올해에만 총 7차례에 걸쳐 기준금리 인상을 거듭해 작년 말 1% 수준이던 기준금리가 11월 기준 3.25%로 오른 상태다. 기준금리 상승 여파로 은행권 변동형 주담대와 전세자금대출에 지표로 활용되는 최근 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 4%(신규 취급액 기준)에 육박하며 사상 최고치를 기록하기도 했다. 

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높아진 이자 부담에 대출을 늘리는 대신 서둘러 빚을 상환하려는 이들이 늘면서 가계대출 규모도 뒷걸음질하고 있다. 한은이 발표한 ‘3분기 가계신용(잠정)’ 통계에 따르면 9월 말 기준 국내 가계대출 잔액은 전 분기 대비 3000억원 줄어든 1756조8000억원으로 집계됐다. 이 중 주담대는 집단대출 수요 속에 6조5000억원가량 늘었으나 증가 폭은 2분기(8조7000억원)보다 축소됐다. 박창현 한은 금융통계팀장은 “주담대 증가 폭이 주택거래 부진 등으로 축소됐다”고 설명했다.