[부동산PF 시한폭탄] 둔촌주공도 스톱?…부동산PF 사실상 올스톱

둔촌주공 재건축 공사현장 [사진=연합뉴스]

국내 최대 재건축 사업장인 서울 둔촌주공의 프로젝트파이낸싱(PF)이 차환발행에 실패하면서 건설업계가 초비상 상태다. PF는 종류별로 위험성이 나뉘는데 서울 핵심 정비사업지에서 발행하는 PF는 가장 우량해 그동안 금융권 선호도 1순위로 꼽혀 왔다. 최우량 사업장으로 분류되던 둔촌주공 현장도 돈줄이 막히면서 건설업계 구조조정이 예상보다 빨라질 수 있다는 위기감이 급속히 확산되고 있다.
 
24일 건설·금융업계에 따르면, 최근 2~3년간 이어진 부동산 호황기에 주거·상업용 시설 수주확대로 남발한 PF보증이 금리 인상과 맞물려 우리 경제의 취약고리로 부상하며 중소건설사의 부도 대란 우려도 확산되고 있다. 

금융권의 PF 대출 중단과 함께 수도권과 서울 아파트 미분양 물량이 쌓이는 등 분양 시장의 신축 선호 열기가 꺾이며 자금난을 겪는 건설사가 많아질 것으로 우려되기 때문이다. 

 
건설업계에서는 부동산 규제 완화를 의욕적으로 앞세웠던 윤석열 정부가 출범 후 '선(先) 안정, 후(後) 완화'로 태세를 바꾸면서 각종 위기감을 키우고 있다는 지적이 나온다. 지난 7월 금융감독원의 여신업계 PF대출 전수조사 명령으로 PF조달시장이 한 차례 경색된 데 이어 강원도의 레고랜드 채무불이행 사태로 부동산PF 대출 부실 우려가 걷잡을 수 없이 커졌기 때문이다.

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둔촌주공의 PF 차환 발행 실패로 4개 시공사가 사업비 7000억원을 떠안게 된 것도 부동산PF 부실에 대한 시장의 불안을 여실히 보여주는 방증이기도 하다. 실제로 증권사에서 진행되는 신규 부동산 PF 관련 딜이 자취를 감췄고, 일부 증권사에서는 기업금융(IB) 부문에서 부동산 PF 관련 부서 인원을 감축하거나 조직을 없애는 등 내부 대응에 나선 것으로 파악된다. 

익명을 요구한 한 시행사 임원은 "2008년 글로벌 금융위기 이후 건설사 자금조달 시장이 최악의 분위기"라며 "돈줄이 막혀 브리지론에서 본 PF로 전환되지 못한 대형 사업장이 수십 곳"이라고 말했다. 이어 "이대로라면 앞으로 2~3년간은 신규 사업을 접어야 할 것"이라고 내다봤다. 

건설사 관계자는 "건설사마다 미분양 물량이 쌓이면서 파격적인 조건을 내걸고 있는데 이는 결국 경영난이라는 악재로 되돌아온다"면서 "가령 계약금을 1000만원 정액제로 하거나 중도금 무이자 비율을 80%까지 늘리면 약 3년간은 돈이 돌지 않기 때문에 기업으로서는 최악의 선택"이라고 말했다. 이어 "주택사업 비중이 높은 지방건설사를 중심으로 부도 리스크가 터질 것"이라고 우려를 표했다. 

업계에서는 자금경색이 지속되면 내년 초 중소건설사를 중심으로 부도가 이어질 수 있다는 얘기도 흘러나온다. 대형 건설사도 자금경색에 긴장하는 모습이다. 롯데건설은 PF상환을 위해 롯데케미칼로부터 3개월간 5000억원을 차입했고, 태영건설도 계열사인 군포복합개발피에프브이에 대한 960억원의 채무보증을 결정했다. 충남지역 시공능력평가 6위인 우석건설은 납부 기한인 어음을 막지 못해 지난달 1차 부도 처리됐다. 

문제는 앞으로다. 금리가 오르고, 개발사업 리스크가 커지면서 부동산 PF 유동화증권(ABCP)의 만기구조가 점차 단기화되기 때문이다. 한국건설산업연구원에 따르면 국내 부동산 PF 대출규모는 2014년 35조2000억원에서 지난 6월말 기준 112조2000억원으로 3배 가까이 증가했다. 

전문가들 사이에서는 금융 시장의 우려를 낳고 있는 부동산PF 대출 부실 사태를 막기 위해 과감한 규제완화 등 선제 대응이 필요하다는 주장도 제기된다. 

김정주 건설산업연구원 연구위원은 "이전 정부에서 추진해 온 과도한 부동산 규제가 부동산 PF대출 부실 위험을 높이고 있는 주요한 원인 중 하나"라면서 "과도한 세부담과 금리인상으로 부동산 가격 급락 가능성이 커진 만큼 신속한 규제완화가 필요하다"고 주장했다. 이어 "부동산 PF대출 부실이 부동산가격 하락과 그에 따른 가계부채 문제로 전이될 가능성이 높은 만큼 정부가 빠른 금융지원을 위해 가이드라인을 마련하고, 신용보강을 제공해 금융사들의 금융지원을 촉진해야 한다"고 말했다.