[이슈분석]꽁꽁 얼어붙은 부동산…'거래 멸종' 언제까지?

서울 남산에서 바라본 도심 아파트 단지. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울의 일부 자치구에선 아파트 매매 거래를 찾아볼 수 없게 되는 등 비유적 표현으로 쓰이는 ‘거래 멸종’이 정말로 현실로 등장하고 있다. 집값 하락세와 금리인상에 더해 지난 정부가 내놨던 대출규제 등 매수 억제 정책이 맞물리며 아파트 매매 거래가 역대급으로 이뤄지지 않고 있다.

28일 서울부동산정보광장을 보면 지난 26일 기준 용산구 아파트 매매거래는 단 1건 집계됐다. 물론 거래 신고 기간이 한 달가량 있는 만큼 실제 거래가 아예 없었다고 단정할 수는 없지만, 25일까지는 단 한 건도 집계되지 않았었다.

용산구를 제외하고도 △중구(2건) △관악구(3건) △종로구(4건) 등은 채 5건이 거래되지 않았으며, 10건 미만으로 거래된 자치구는 16곳이었다.

지난달 서울의 거래량은 633건을 기록 중인데 이는 종전 역대 최저였던 지난 2월(815건)을 크게 하회하는 수치다. 26일 기준 신고 기간이 5일가량 남았지만, 역대 최저 거래량 타이틀 획득은 사실상 확정이라고 볼 수 있다. 아울러 이달에는 218건으로 지난달보다 더 거래가 이뤄지질 않고 있어, 이대로라면 역대 최저 타이틀은 한 달 만에 다시 경신될 것으로 보인다.

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거래절벽의 가장 큰 원인으로는 급등한 이자와 여전한 대출규제가 꼽힌다. 지난해 0~0.25% 구간이었던 기준금리는 1년여 만에 2.25%대까지 뛰어올랐다. 6%대 금리의 주택담보대출도 나오고 있다.

한국은행은 추가 금리 인상을 더 할 것으로 보이는데, 만약 연말 기준금리가 2.75~3.0%가 될 경우 주담대 금리가 7%에서 많게는 8%까지 오를 수 있다. 이런 상황에서 생애 최초 구매자를 제외한 대출규제는 여전하다. 많은 돈을 빌리기 힘든 데다가 이자도 높아 부담되는 상황이다.

아울러 고점논란으로 집값 하락세가 지속되고 있다는 점도 또 다른 요인으로 지목된다. 시장 자체가 침체하며 수요자들이 관망세를 띠고 있다는 것이다. 그러나 거래가 적은 상황에서 급매 위주로만 거래되며 시장이 다소 왜곡되고 있다는 지적도 나온다.
 

재건축 아파트도 주춤한 용산

특히 호재가 풍부한 용산에서 거래가 드물다는 점도 주목해볼 만하다. 용산정비창 개발과 재건축 기대감으로 인해 상승세를 보이던 용산의 재건축 아파트 시장이 주춤하다. 생각보다 높은 재건축초과이익환수제 부담금과 부동산 시장 악화 등에 영향을 받았다.
 
용산구 중개업자들에 따르면 지난달 말 용산 재건축 최대어로 꼽히는 한강맨션의 재건축초과이익환수제 관련 부담금 예상치가 7억7000만원이라고 전해진 이후 단 한 건의 거래도 이뤄지지 않고 있다. 또한 이촌동 한가람건영 아파트에서도 지난 5월 이후 거래가 한 건도 이뤄지지 않고 있다.
  
이촌동의 공인중개업자는 "집무실 이전, 용산정비창 사업 호재 등과 재건축 기대감이 있는 상황에서 집주인들이 호가를 높여 매물을 내놓고 있다"며 "최근 아파트값 하락세와 더불어 우크라이나 사태 등으로 인한 원자잿값 상승으로 인해, 재건축에 대한 의구심이 커지고 있어, 투자자들은 지켜보자는 추세가 강하다"라고 말했다.
 
한 부동산 전문가는 "기존 주택 시장이 침체한 만큼 재건축 아파트 시장만 계속 오를 수는 없다며 "한강맨션은 이번 8·16 대책에서 재건축초과이익 환수에 대한 구체적인 내용이 나오길 기대했을 텐데, 또다시 미뤄지며 재건축 아파트에 대한 관망세는 이어질 것"이라고 말했다.
 

최소 내년 초까지는 거래절벽 이어질 것

거래절벽이 이어지는 상황에서 전문가들은 집값 안정화는 앞서 집값이 단기간 급등한 만큼 바람직하다고 볼 수 있지만, 너무 급격한 변화는 부작용을 불러올 수밖에 없다고 조언했다.
 
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "급등도 문제가 발생하지만 급락이 계속 이어지는 것도 문제가 될 수 있다"며 "부동산 거래 침체는 가깝게는 부동산중개·인테리어 업계 등 유관산업 침체와 나아가서는 건설업계 침체까지 이어질 수 있다"고 말했다.

이어 그는 "시장을 정상화해 천천히 정상화하는 방안을 고려해야 한다"고 말했다.
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "시장 활성화를 위해서는 취득과 보유·매도에 대한 전반적인 완화가 필요하다"라며 "여기에 대출규제 등 시장 억제요인의 완화가 필요하지만 이는 단기간에 적용하기는 어렵다"고 진단했다.

그는 "최소 올해와 내년 초까지는 완화가 이뤄지기 어려울 것"이라며 "관련된 법령 등이 완화된다는 전제 아래 내년 하반기 정도면 거래 정상화를 기댈 해볼 만할 것"이라고 말했다.
 
서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)도 "최소한 금리 상단은 정해지고, 이에 적응을 해야 투자를 고민하게 될 것"이라며 "내년 초까지는 거래절벽이 이어질 것"이라고 봤다.
 
한편 권일 부동산인포 리서치팀장은 "외부요인보다도 결국은 국민들의 매수심리 자체가 크게 꺾인 것이 문제"라며 "하락세가 이어지다 보면 갑자기 투자가 늘어나는 시점이 있을 것으로, 현재 이를 예상하기는 쉽지 않다"고 말했다.