[부동산 경착륙 우려]뚜렷해지는 집값 하락 신호...곡소리 커지는 부동산 시장

[사진=연합뉴스]

금리인상, 집값 고점에 대한 부담감, 주택공급 증가 등으로 수요자들의 매수 심리가 위축되면서 부동산 시장이 거래침체, 가격 하락의 이중고를 겪고 있다. 상반기에만 해도 집값이 꾸준히 우상향할 것이라는 의견이 우세했지만 반년 만에 하락 전망으로 뒤집혔다. 
 
◇'똘똘한 한 채'도 추풍낙엽...거래 침체 속 하방압력 거세

11일 국토교통부 실거래가 공개시스템, 서울부동산정보광장 등에 따르면 서울 강남, 마포, 강서(마곡) 등 부동산 하방 압력이 크지 않았던 지역에서 매월 수억원씩 하락한 거래가 잇따르고 있다.

서울 강남구 압구정동 '현대아파트 7차' 전용 157㎡는 지난달 9일 55억원에 거래돼 지난 5월 같은 면적의 거래가(58억원)보다 3억원 떨어졌다. 재건축 기대감이 있는 이 아파트는 한강 조망권이 뛰어나 '똘똘한 한 채'로 불리며 2020년 말부터 강남구 가격상승을 주도해 왔다.

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준강남으로 불리던 송파와 마포에서도 거래마다 저점을 깨는 사례가 나오고 있다. 송파구 잠실 '트리지움' 전용 84㎡는 지난달 23억원에 거래돼 직전 거래가보다 1억2000만원 하락했다. 송파구 '파크리오' 전용 84㎡ 역시 지난 4월 22억6000만원에 거래됐지만 6월에는 21억2000만원에 계약이 체결돼 2개월 만에 1억4000만원 떨어졌다.
 
마포구에서는 '마포용강래미안' 전용 59㎡가 5월 12억7000만원에서 지난 6일 10억7500만원에 거래돼 2개월 만에 2억원 가까이 하락했다. 

주택가격이 하락하는 이유는 복합적이다. 금리 인상기에 접어들면서 이자 부담이 갈수록 높아지는 데다 최근 지방을 비롯해 서울에서도 미분양에 대한 우려가 커지면서 빚을 내서라도 집을 사야 할 요인이 사라졌기 때문이다.

물가상승과 경기 둔화에 대한 우려감도 실수요자들이 주택시장 진입을 망설이게 하는 요소다. 집값이 조금씩 떨어지고 있지만 그동안의 높은 상승폭에 비하면 아직 갈 길이 멀어 추가 하락을 기대하는 이들도 많다.
 
실수요자들이 관망세로 돌아서면서 주택시장은 극심한 침체기를 겪고 있다. 국토부에 따르면 올해 1~5월 전국 아파트 매매거래량은 15만5987건으로 지난해(31만5153건)의 절반 수준이다. 한국부동산원이 통계를 내기 시작한 2006년 이후 1~5월 기준으로 가장 적은 수치다.
 

[자료=직방]

◇10명 중 6명은 '주택가격 더 하락할 것'...전세 위축된 가운데 월세만 고공행진

하반기에는 상황이 좀 나아질 수 있을까. 직방이 이날 애플리케이션 이용자 1727명을 대상으로 '하반기 주택매매가격'에 대한 설문조사를 진행한 결과 전체 응답자의 61.9%가 '하락'으로 전망했다. 이는 2021년 말에 조사한 2022년 주택 매매가격 '하락'(43.4%) 응답 비율보다 더 커진 결과다.
 
지역별로는 서울(63.2%), 경기(63.7%), 인천(61.0%)에서 '하락'을 예상하는 전망 응답 비율이 60% 이상을 보였고, 지방 5대광역시(59.5%)와 지방(58.0%)은 50%대를 보였다. 다만 유주택자보다 무주택자의 '하락'(72.4%) 전망이 더 우세했다. 
 
주택 매매가격이 하락할 것이라고 예상한 이유로는 '금리 인상으로 인한 이자 부담 증가'가 63.9%로 1위로 나타났다. 이어 △현재 가격 수준이 높다는 인식으로 인한 수요 감소(15.0%) △물가 상승 부담과 경기 둔화(12.1%) △다주택자 양도세 중과 한시 완화에 따른 매물 증가(4.7%) 등의 순으로 나타났다.
 
반면 집값이 더 상승할 것이라는 의견도 나왔는데 그 이유로는 '원자재 값 상승으로 분양가 및 집값 동반 상승(35.7%)'이 1위였다. △전월세 상승 부담으로 매수 전환 수요 증가(21.4%) △정부 부동산 정책 규제 완화 기대(14.6%) △신규 공급 물량 부족(11.8%) △교통, 정비사업 등 개발호재(11.0%) 등도 높게 나타났다.

전세가격도 전체의 40.7%가 '하락'을 전망해 '상승'(35.1%) 응답 비율보다 높게 나타났다. 지난해 말에 조사할 당시에는 '2022년 전세가격이 오를 것'으로 예상하는 응답자가 46%로 더 많았다.

전세가격 하락 이유로는 '신축 입주, 매물 출시 등 전세 물량 증가'가 33.9%로 가장 응답이 많았다. 그다음으로는 △월세전환 증가로 전세 수요 감소(26.2%) △매매전환 증가로 전세 수요 감소(13.8%) △공공임대주택 확대 등 정책적 효과(12.5%) 등의 순으로 나타났다.

다만 주택 월세가격에 대한 질문에는 전체 응답자 중 48.1%가 '상승'을 전망했다. '보합'은 29.2%, '하락'은 22.7%로 나타났다. 작년 말에 조사한 2022년 월세가격 '상승'(51.5%) 응답 비율보다 다소 줄었지만 절반에 가까운 수치로 상승을 예상하는 응답자가 더 많았다.
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리 인상 여파, 현재 집값이 높다는 인식, 물가 상승 부담과 경기 둔화 등으로 주택 매매가격뿐만 아니라 전세가격도 하락을 예상하는 의견이 많았다"면서 "하반기에는 외부요인이 계속 영향을 미칠 것으로 예상되는 가운데 매수 위축이 이어지면서 매매가격이 하향 조정될 것으로 전망된다"고 말했다.

이어 "전세가격은 '상승'과 '하락' 혼조세 속에 신규 입주 물량에 따라 국지적인 차이를, 월세가격은 상승세가 유지되면서 서민들의 주거비 부담이 커질 것으로 보인다"면서 "하반기 본격적으로 시작된 규제지역 해제와 생애최초 LTV 완화, 재산세 및 종부세법 개편 등이 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 지켜봐야 한다"고 덧붙였다.