[이슈분석] 尹 인수위, '대규모 공급·양도세 중과 유예' 부작용 잡을 묘책은?

윤석열 대통령 당선인 [사진=연합뉴스]

오는 5월 출범하는 새 정부의 부동산 정책 기조가 윤곽을 드러내고 있다. 이는 크게 세금 규제 완화와 민간 공급 확대를 통한 시장 정상화 방안으로 정리할 수 있다. 양도세 중과 유예와 임대차 3법 개정으로 아파트 매매·임대 물량 확대를 유도하는 한편 중장기적으론 향후 5년 내 수도권에 250만 가구를 공급한다는 것이다. 다만 이에 대해 세입자 주거 안정 훼손과 다주택자 증여 확대, 과잉공급으로 인한 주택시장 침체 등 부작용 가능성도 지적되고 있다. 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 양도세 중과 유예가 인수위 의도대로 시장 매물 확대로 이어질지 여부가 관건이라고 봤다. 

박 위원은 "한시적 감면에 따라 그간 보유세 부담을 느낀 이들이 급매물을 먼저 내놓을 수 있다"면서도 "이에 대한 수요가 제한적이라는 점이 문제"라고 지적했다. 사실상 4년이라는 임대차 기간으로 인해 당장 실거주 목적인 수요자뿐 아니라 갭투자 대상 매각도 어려운 상황이라는 것이다. 

그는 이어 "다주택자 입장에선 현재 거주 중인 집은 1주택 비과세를 받아야 하기에 결국 전·월세를 주고 있는 집을 먼저 팔 수밖에 없고 자연스레 갭투자가 가장 큰 수요층"이라면서 "이는 거래절벽인 현 시장 여건상 매매가 어려울 수 있다"고 설명했다. 

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박 위원은 "거래절벽이 나타난 이유는 매물이 없어서가 아니라 높아진 대출금리와 낮아진 집값 상승 기대 심리로 매수자들이 변심을 했기 때문"이라면서 "이에 따라 다주택자의 선택지는 부담부 증여나 임대사업자 등록이 남는데, 새 정부는 임대사업자 등록을 유도해야 한다"고 강조했다.
 

[사진=박훈 서울시립대 세무학과 교수(왼쪽)·김종필 세무사]

김종필 세무사는 절세를 위해 다주택자의 부담부 증여 물량이 많이 나올 것이란 우려에 대해선 "개개인마다 변수가 너무 많기 때문에 현재로선 확실한 여파를 추정하긴 어렵다"고 지적했다. 김 세무사는 이어 "자녀와 손주의 노동 수익과 보유 주택 수 등 친족의 주택 구입 가능성을 고려해 양도세 완화 효과를 얻으려는 사례도 있지만 오히려 반대로 현금 보유액이 적으면 이 기회에 시장에 팔겠다는 사례도 있다"고 설명했다. 다만 그는 향후 새 정부가 한시적 양도세 중과 감면 방침의 목표를 '시장 매물 확대'로 확실히 하는 방안도 가능하다고 봤다. 

박훈 서울시립대 세무학과 교수는 "세제를 통해 부동산시장의 변화를 주는 일은 굉장히 신중해야 한다"면서도 "다주택자들의 퇴로를 열어 시장 매물을 확대하고 신규 공급이 나오기까지 향후 2~3년 동안의 공백을 메우겠다는 취지는 긍정적인 측면"이라고 평가했다. 

다만, 박 교수는 "과거 양도세가 높은 상황에서도 다주택자의 친족 간 증여 사례가 늘었던 상황을 감안하면 한시적 감면으로 부담부 증여가 더 늘어날지 여부는 미지수"라면서 "오히려 매각으로 다시 자금을 확보한 다주택자가 재건축·재개발 시장의 큰 손으로 재등장할 가능성을 우려해야 한다"고 지적했다. 

따라서, 그는 새 정부가 해당 방침을 계기로 다주택자들이 부동산시장에 재참여하는 것에 대해 안전장치를 마련해야 한다고 제안했다. 일례로, 이자·원금 상환 비중 등 주택 대출 시장의 자금 흐름을 추적하는 등의 시장 진단 방안을 마련하는 것이다. 향후 대출 시장에서 자금이 빠져나가는 흐름이라면 '다주택자 퇴로 확보'라는 정책 목표가 효과를 보고 있다고 판단할 수 있다는 설명이다. 

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 주택 공급 확대에 따른 시장 혼선 가능성에 대해선 "어떤 조치나 정책에서 반대 영향이 전혀 없을 순 없다"면서도 "정권 초기 상황에선 일단 정책을 시도해보며 수정하는 과정이 필요하다"고 지적했다. 

김 소장은 이어 "인수위가 잡은 방향은 '공급 부족론'으로 대표되는 기존 정책에 대한 불만이나 요구를 충분히 수용한 것으로 풀이할 수 있다"면서 "이를 기존에 대한 보완과 손질 또는 완화와 정상화로 접근하면서 정책 속도를 조절하는 것은 필요하다"고 설명했다. 반대급부로 너무 과격하거나 급격하게 변화하는 것은 지양해야 한다는 것이다.

특히 임대차 3법은 그 부작용을 아직 확실히 증명하기 어려울뿐더러 단번에 폐지하거나 바꾼다면 세입자에게 불똥이 튈 수 있다고 우려했다. 반면 매년 50만가구 수준인 공급 확대 목표는 과도한 목표가 아니라고 봤다. 그러면서도 서울과 수도권에 치우친 공급 확대는 결국 집값 문제를 낳는다면서 국토 불균형을 해소하기 위해 지역별 분배를 고려한 장기 공급 전략이 필수적이라고 강조했다. 

김 소장은 "올 하반기는 전 세계적으로 금리인상 등 통화 긴축 정책과 성장률 저하 요인 등의 영향이 강해질 것"이라면서 주택 시장 침체 우려와 관련해서는 정책 당국이 국제 거시경제 환경을 유의해야 한다고도 지적했다.
 

[사진=김규정 한국투자증권 자산승계연구소장(왼쪽)·박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원]