[윤석열 시대 개막] 재임 5년간 250만호 공급…규제에 묶였던 재건축 기지개 켜나

[윤석열 대통령 당선인]

전례 없던 초박빙 대선이 막을 내리면서 부동산시장의 시선은 윤석열 대통령 당선인의 공약으로 향하고 있다. 주택 공급을 획기적으로 늘리고 규제를 완화해 부동산 가격을 정상화시키겠다는 윤석열 당선인의 공약이 시장에 주는 영향이 막대할 것으로 예상되기 때문이다. 시장은 새 정부의 부동산 정책이 불러올 변화를 예의 주시하고 있다.
 
윤 대통령 당선인은 서울 50만가구, 수도권 130만가구 등을 포함해 재임 5년간 250만가구를 공급하겠다고 약속했다. 구체적 공급 목표는 재건축·재개발을 통해 47만가구, 도심·역세권 복합개발을 통해 20만가구, 국공유지와 차량기지 복합개발 18만가구, 소규모 정비사업 10만가구, 공공택지를 통합 공급 142만가구 등이다.
 

도심 공급의 핵심은 재건축·재개발 활성화다. 윤 당선인은 이를 위해 재건축 정밀안전진단 기준을 완화하고, 신속통합 인허가 기준을 단축한다는 방침이다. 현재 30년 이상 된 재건축을 막는 가장 큰 원인은 구조안전성 비율을 50%로 강화한 안전진단 기준 때문이다. 새 정부는 이 기준을 30%로 낮추는 대신 주거 환경 가중치를 30%(현행 15%)로 높일 예정이다.
 
재정비사업장의 사업성을 높이기 위해 용적률 500%를 도입하고, 초헌법적인 징벌적 과세라는 지적이 많았던 재건축초과이익환수제도(재초환)도 완화할 계획이다. 토지비용과 건축비, 가산비 산정을 현실화해 분양가상한제 규제도 합리화한다는 방침이다.

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사업성이 낮아 재개발이 어려운 구도심은 용도지역을 상향해 중앙정부가 사업성을 확보하겠다는 공약도 관심을 끈다. 주택법과 별도로 '리모델링 추진법'을 제정하고, 리모델링 수직·수평 증축 기준도 정비해 민간 개발 활성화를 도모한다.
 
도심복합개발 혁신지구 제도를 도입해 역세권 도심 지역과 준공업지역의 복합개발도 활성화한다는 방침이다. 노후 도심 재건축 활성화를 위해 소규모 정비사업장에는 기반시설 설치, 인허가 패스트트랙을 도입해 민간 개발을 지원한다. 광역급행철도(GTX) 노선이 지나는 주요 지역에 역세권 콤팩트시티 건설도 추진한다는 방침이다.

1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)도 단계적으로 재정비한다. 1기 신도시는 첫 입주 후 30년이 지나 건물이 노후화하고 주차난과 층간소음, 기반시설 열악 등 도시 슬럼화 문제가 부각되고 있다. 특히 평균 용적률이 169~226%에 달해 노후 단독주택과 저층 공동주택에 초첨을 맞춘 기존 재정비 기준을 적용하기 어렵다.

윤 당선인은 '1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법' 제정을 약속했다. 구체적으로는 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 완화, 재건축초과이익환수 완화, 금융 지원, 토지용도 변경, 세입자 이주대책·재정착 지원 사항 등이 담길 예정이다. 이를 통해 10만가구 이상을 추가로 공급한다.

이주 전용 단지를 만들어 이사 수요도 조절하고 자금 부담 능력이 부족한 고령 가구에는 이주할 주택을 제공하는 등 세입자 배려 정책도 펼칠 방침이다.
 
이은형 대한건설정책연구원 책임연구위원은 "공급계획과 규모보다는 지역별·사업지별로 실현 가능한 방식을 재정립하고, 실제 성공사례를 누적해나가는 정책 접근 방식이 필요해 보인다"면서 "도심 재정비사업도 정부가 무조건 개발 대상지를 지정하고 추진하는 것이 아니라 주민 요구사항을 반영해 개발 욕구가 큰 곳은 개발로, 보존 욕구가 큰 곳은 도시재생으로 접근해야 한다"고 말했다.
 
서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "연도별로 수요를 정확하게 예측해서 시기별 공급 로드맵에 따라 안정적인 공급계획을 추진하길 바란다"면서 "현행 도시구조에서 용적률만 높이면 난개발이 우려되기 때문에 도심 고밀개발을 위한 구체화 전략도 마련해야 할 것"이라고 말했다.