[김택환의 Next Korea] 대통령 직속 청년일자리주택청 만들어 '집문제' 풀어야

김택환 경기대교수 2022-01-26 06:00

대선특집 '일곱(7)곶감 무지개' 시리즈 5

주택정책 바로잡기

[김택환 교수]

벼락거지, 영끌, 빚투, 패닉바잉(공황구매)···

대한민국의 왜곡된 주택상을 보여주는 단어들이다. 집이 없어 갑자기 거지가 되기 때문에 20·30대 우리 청년들이 영혼까지 끌어 모아 빚을 내서 주택을 공황구매한다는 것이다. 문재인 정부의 잘못된 주택정책에 심리적으로 위기감을 느낀 청년들 모습이다.

보금자리 주택 문제를 해결하지 못한 정권은 심판을 받게 된다. 우리나라뿐만 아니라 독일 등 외국에서도 마찬가지다. 노무현 정부 때 부동산 상승은 야당 이명박 후보의 승리에 기여했고, 문재인 정부에서 부동산 폭등과 LH 부패로 여당은 서울·부산시장 보궐선거에서 대패했다. 대만과 독일 등 해외에서도 유사한 현상이 나타났다. 대만에서 주택 문제로 대학생 시위가 벌어졌고, 2016년 마잉주 정부에서 민진당 차이잉원 정부로 정권교체가 이뤄졌다.

2000년대까지 안정적이라는 독일 역시 잘못된 주택정책이 16년 동안 집권한 앙겔라 메르켈 소속 기민당을 무너뜨리는 데 기여했다. 지난 2021년 총선에서 기민·기사당(CDU·CSU) 연합이 24.1%라는 역대 최악의 성적표를 받았다. 독일의 잘못된 주택정책은 2000년 중도좌파 게르하르트 슈뢰더 정부 때부터 시작되었다. 슈뢰더 정권은 ‘신자유주의’를 좇아 정부가 소유한 서민 친화적인 사회주택(Sozialwohnung), 공공주택을 매각하기 시작했다. 과도한 통일비용으로 재정 적자를 줄인다는 명분이었다. 독일 전통의 사회복지 제도를 축소한 뒤 2005년 총선에서 참패하며 정권교체가 이뤄졌다.

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2005년 사민당과 대연정으로 집권한 메르켈 정권은 슈뢰더 정권의 주택정책을 이어받아 주택 문제를 더욱 악화시켰다. 주택 구입 지원 제도를 축소하고 2006년 약 210만가구에 이르던 사회주택을 지속적으로 매각해 2021년 거의 소진했다. 민간 주택업자들이 헐값에 사들여 수리한 뒤 임대료를 대폭 올렸다. 베를린, 뮌헨 등 대도시뿐만 아니라 하이델베르크 등 중소도시 주택 가격과 임대료가 폭등했다. 하이델베르크에 살고 있는 베스트팔씨는 “1994년에 구입한 집이 2021년 현재 130%나 올랐다”면서 “잘못된 주택정책으로 집값·월세 상승은 ‘빈익빈 부익부’와 대규모 시위 등 부작용을 낳고 있다”고 비판한다. 우리에게 주는 반면교사다.

한국경제학회는 2022년 “대한민국 주택 가격이 5년 전에 비해 전국은 46.0%, 서울은 61.2% 올랐다”면서 “이로 인해 자산 불평등이 심화되었다”고 지적한다. 전문가들은 “문재인 정부의 주택정책 실패는 공부하지 않은 강남좌파 책상머리(교수) 출신이 맡았기 때문”이라고 비판한다.

맹자는 ‘항산항심(恒産恒心)'이라고 말했다. 직업과 재산이 있어야 마음이 변치 않는다는 뜻이다. 일자리가 최고 복지이며, 집은 우리에게 재산 목록 1호다.

그럼 주택 문제를 어떻게 해결할 수 있을까?

통시적·공시적 통찰력, 즉 역사적으로 국내외 주택 문제 해결에 성공한 정부의 주택정책과 글로벌 차원에서 선진국 주책정책 분석을 통해 해법을 찾자는 것이다. 새 주택정책을 위한 ‘일곱 곶감 무지개’를 제안한다. 대한민국이 주택 천국으로 가는 길은, 먼저 더 많은 주택 공급이다. 새 정부가 신규 건설과 더불어 재개발·재건축 등에 적극 나서는 것이다. 민간 주택을 더 많이 짓고, 동시에 공공주택 건설을 장려하는 정책이다. 공공주택 건설에 다양한 인센티브를 부여한다. 20대 대선에서 주택 문제가 ‘핫(hot)' 이슈로 부상하자 임기 중에 이재명 후보는 311만가구, 윤석열 후보는 250만가구를 건설하겠다는 공약을 내걸었다. 하지만 실효성이 없다는 비판을 받는다. ‘어디에, 어떻게’가 빠져 있다. 새로 집권한 독일의 숄츠 정부는 주택 문제를 해결하기 위해 “해마다 40만가구를 짓고, 그중 10만가구를 공공주택으로 건설하겠다”고 발표했다. 현실 가능한 주택 공급이 골자다. 아데나워 총리 시대에 성공한 공격적인 주택 공급 정책으로 회귀다.

둘째, ‘주택은행’ 부활이다. 신자유주의 강요로 인해 IMF 때 김대중 정부는 주택은행을 매각했다. 서민층과 중산층 주택 구입을 위한 ‘키다리 아저씨’ 역할을 없앤 것이다. 국립 ‘독일재건은행(KFW)'은 이윤을 추구하지 않고 공동체를 지키는 키다리 아저씨 역할을 담당하고 있다. 한 은행 임원은 “주택은행을 없앤 것은 잘못”이라며 “신설해야 한다”고 지적한다.

셋째, 정부가 앞장서서 일하는 사람의 재산 형성을 유도하는 정책 도입이다. 독일은 전후 1950년대 라인강 기적으로 경제가 좋아지면서 ‘주택건설할증금법’을 제정했다. 직장인이 주택을 용이하게 구입할 수 있게 정부와 고용주가 매칭으로 지원하는 형태다. 노동자의 주택자금 저축에 2~4할 할증이 붙는 우대정책이다. 당시 연간 수입이 4만8000마르크(약 2억4000만원) 이하인 가정에 재형저축 자격을 부여했다. 재형저축에 국가가 30% 이상 지원하고, 기업이 다시 불입금 50% 지원했다. 2000년대 신자유주의로 주택 구입 지원은 거의 사라지고, 재정적 능력이 있는 중산층의 주택 구입을 지원하는 융자 정책으로 전환했다. 독일 집값이 저렴하지 않기 때문에 유산을 물려받았거나 중산층 이상이어야 집을 살 수 있어 자가 주택 보유율은 46%로 유럽에서 가장 낮다. 이 같은 주택정책이 오늘날 문제가 되고 있다. 대한민국은 일하는 청년들의 주택 마련을 위해 정부·기업·개인의 매칭 제도를 도입할 필요가 있다.

넷째, 생애 최초 주택 구입자에게 주택담보대출비율(LTV) 100%까지 금리 제로 정책이다. 독일은 생애 최초 주택 구입을 위해 융자를 받으려면 평균 15~20% 자기 자본이, 일부는 자기자본 없이도 100% 융자가 가능하다. 융자에 대해 15년 동안 무이자이며, 그 기간에 자녀가 출산하면 6500유로 지원과 더불어 연말정산 때 돈을 되돌려 받는다. 이후 융자금에 대한 이자율은 2.5%다. 이들에게는 우리처럼 주택담보대출 변동금리도 없다. 친환경 주택은 3500유로를 더 지원받는다. 대한민국 역시 생애 최초 주택 구입자, 특히 청년에게 LTV 100%까지 무이자·무변동 금리 적용을 제안한다.

다섯째, 사원을 위한 주택 구입에 기업이 적극 나서는 일이다. 대표적인 사례가 과거 포스코(포항제철) 박태준 회장이 공장보다 사원 주택을 먼저 건설했다. 포스코는 1968년 사원용 주택단지 공사를 시작했다. 대출 조건도 획기적으로 회사가 20년 상환 무이자 대여금을 부담하는 한편 은행 융자금을 알선해줬다. 포스코는 사원 주택과 학교를 만들어 직원들에게 최고의 복지를 제공했다. 포스코 전 임원은 “좋은 제도가 이제 사라져 아쉽다”고 말했다. 우리 기업들이 다시 청년 직원 주택 마련에 적극 나서고, 이에 대한 정부 지원책도 필요하다.

여섯째, 외국 자본의 주택 투기 규제다. 독일 주택이 저평가되었다는 분석에 따라 외국 자본의 투기 대상이 됐다. 외국인 주택시장 투자가 2013년부터 평균 20% 이상, 2018년 이후로는 27%나 증가했다. 주택 가격 폭등에 기여했다. 새로 집권한 숄츠 정부는 ‘외국인 주택거래인가제도’를 도입해 규제에 나섰다. 독일에 거주하는 외국인에 한해서 집을 구입할 수 있고, 현금으로 구입할 수 없게 되었다. 대한민국 새 정부도 외국인 투기 세력에 강화된 주택거래인가제도를 도입할 때다.

일곱째, 대통령 직속 ‘청년일자리주택청’ 설치다. 청장은 장관급으로 차기 정치리더 중 한 명을 임명해 실적을 내도록 하는 것이다. 성공하면 대선 주자로 성장할 수 있다. 이명박 시장이 서울시장 때 청계천 공사 실적을 통해 대권을 잡을 수 있었다. 하지만 토목공사보다 더 중요한 것이 청년일자리와 주택 문제 해결이다.

대한민국 청년들에게 희망을 주는 차기 리더는 역사적이고 종합적인 통찰력을 갖고 청년 주택 문제를 해결하는 것이다. 20·30세대가 승부를 결정한다. 어느 대선 후보가 해결할 수 있는가.

김택환 교수 주요 이력

▷독일 본(Bonn)대 언론학박사 ▷미국 조지타운대 방문학자 ▷중앙일보 기자/국회 자문교수 역임 ▷광주 세계웹콘텐츠페스티벌 조직위원장 ▷현 경기대 산학협력단 교수