JLL "물류센터 투자액 '최대', 공실률 '최저'"...관리비 3.3㎡당 약 1000원 인상될 듯

[사진=게티이미지뱅크]

지난해 4분기 수도권 3만3000㎡ 이상의 A급 물류센터 공실률이 1.8%로 역대 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 같은기간 물류센터 투자액도 2조5350억원으로 분기별 투자액으로는 역대 최고치를 달성했다.

19일 글로벌 종합 부동산서비스 기업 JLL코리아가 발표한 '2021년 4분기 수도권 A급 물류센터' 보고서에 따르면 지난 4분기 물류센터 거래 규모는 약 2조5350억원, 연간 투자규모는 약 7조2323억원으로 역대 최대 규모를 기록했다.

특히 2021년에는 준공 이전에 확정된 임차인이 없어도 센터의 입지와 스펙이 우수할 경우에 임차 리스크를 부담하고 선매입을 하는 사례가 활발했다.

분기 대표적인 거래 사례로 켄달스퀘어리츠가 자산 편입을 위해 안성·이천·김해에 6개의 물류센터를 총 7900억원에 매입했고, GIC가 아스터개발로부터 4분기에 준공된 아스터 항동 상저온 복합 물류센터를 약 5850억원에 선매입했다.

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이 외에 메이플트리의 여주 스마트엘 상온 물류센터와 DPL 상온 물류센터 매입 (약 1350억원), 이지스자산운용의 평택 아디다스 물류센터 매입 (약 1300억원), 독일계 자산운용사인 유니온자산운용의 서안성 물류센터 매입 (약 1043억원) 등이 있다. 

올해에도 다수의 물류센터가 공급될 예정이다. 올 연말까지 수도권 전체 A급 물류센터 공급량은 임대 센터 기준으로 전년 대비 60% 가량 늘어난 512만3967㎡(약 155만평)이 될 것으로 예상된다.

특히 남동부 권역과 서부 권역에 각각 47%와 31% 가량 집중적으로 공급될 것으로 보인다.

JLL관계자는 "물류센터 공급 부족이 일부분 해소되며 A급 자산과 비A급 자산 간의 투자가치 격차가 확대될 것으로 예상된다"면서 "최근 건축자재 가격 인상 및 수급 부족 문제와 물류센터 화재로 안전관리 점검이 강화되고, 보험료도 가파르게 오르고 있어 상대적으로 임차수요가 약한 저온 면적을 재검토하는 등 물류센터의 준공 예정일이 늦어질 수도 있을 것"이라고 말했다.

신규 물류센터 공급이 활발함에도 공실률은 역대 최저치를 기록했다. 이 보고서에 따르면 지난해 수도권 A급 물류센터 공실률은 이커머스와 3PL 기업들의 수요에 힘입어 매분기 역대 최저 공실률을 갱신했다.

2021년 총 순흡수면적은 142만8099㎡(약 43만3200평)으로 2020년에 이어 역대 두번째로 높은 수치를 기록했다. 매분기 신규 준공된 센터에서 선임차를 비롯해 100%대 임대계약이 체결되며 계속해서 탄탄한 수요가 뒷받침된다.

올 4분기 수도권 A급 물류센터 공실률은 1.8%로 사상 최저치다. 남동부 권역은 0.2%의 공실률을 기록했는데 특히 지난해 4분기에 4개의 신규 센터가 공급됐음에도 모두 준공과 동시에 공실을 전량 해소했다.

같은기간 중부 권역의 공실률은 지난 분기와 동일한 1.1%, 북부 권역은 최근 2년간 공실률이 제로 상태다. 서부 권역의 공실률은 4분기 신규 준공된 센터의 공실면적으로 권역 공실률이 소폭 증가한 5.0%를 기록했다.

수도권 전체 A급 물류센터의 평균 명목 상온임대료는 약 3만2100원으로 이전 분기 대비 31 bps 하락하였다. 남동부 권역에 4 분기에 다수의 A급 물류센터가 준공되면서 수도권 전체 임대료가 하락했지만 그 외 권역의 임대료는 지난 분기 대비 소폭 상승하거나, 동결됐다.

수도권 A급 물류센터의 상온 시설 관리비는 일반적으로 3.3㎡(평)당 2000~3000원 수준이다. 하지만 해당 관리비는 OPEX(운영 비용)를 감당하기 어려운 수준이라 올해에는 관리비가 3.3㎡당 1000원 정도 인상될 가능성이 높다고 JLL은 분석했다.