'거래절벽 속 집값 상승' 기현상, 다주택자 양도세 완화만이 답?

서울 시내 부동산 중개업소 모습. [사진=연합뉴스]

대선을 앞두고 정치권이 1주택자에 이어 다주택자에 대한 양도소득세(양도세) 완화 카드를 만지작거리고 있다. 전문가들은 거래절벽 속에서도 집값이 오르는 '기현상'을 끊어내려면, 화끈한 수준의 완화가 필요하다고 입을 모았다. 지금처럼 3중, 4중의 징벌적 세금폭탄만 밀어붙일 게 아니라, 다주택자들에게 퇴로를 열어줘 매물 출현을 유도해야 한다는 설명이다.

4일 정치권, 부동산업계 등에 따르면 더불어민주당은 1가구 1주택자에 이어 다주택자에 대한 양도세를 완화하는 안을 검토 중인 것으로 알려진다.
 

다주택자 양도세 중과, 현정부 이전 수준으로 되돌려야 매물 출현 

박완주 민주당 정책위의장은 최근 기자간담회에서 ‘다주택자 양도세 인하를 검토하고 있느냐’는 질문에 “배제하지 않고 검토하고 있다”고 답했다. 구체적인 안이 나온 것은 아니나 민주당 고위 인사들의 입을 통해 ‘다주택자 양도세 한시적 완화’가 지속 언급되면서, 시장의 기대감이 높아지는 모습이다.

더구나 앞서 국회 기획재정위원회는 지난 11월 30일 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준을 현행 9억원에서 12억원으로 상향 조정하는 소득세법 개정안을 통과시켰다. 개정안이 오는 2일 국회 본회의를 통과하면, 이달 20~31일 사이 시행될 것으로 보인다.

전문가들은 이러한 움직임이 환영할 만하다고 했다. 최근 몇 년간 급등한 집값에 맞춰서 세금 기준도 변화할 필요가 있다는 설명이다. KB국민은행 조사 기준으로 서울 아파트 평균 매매가격은 11월 기준 12억3729만원으로, 고가주택 기준을 9억원으로 고집하는 것은 현실과 괴리감이 있다는 설명이다.

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서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “집값이 최근 많이 오르는 등 변화한 시장 상황과 연동해서 비과세 기준을 상향할 필요가 있다”며 “현 부동산 시장을 수요자 중심으로 바꾸기 위해서라도 수요와 공급에 의해 가격이 조정되도록 양도세 완화를 추진해야 한다”고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “종부세 등 보유세를 강화하면서 동시에 양도세를 낮춰야 거래가 이뤄지면서 가격 조정이 일어난다”며 “이번 정부에서 보유세, 양도세, 취득세를 다 높이는 바람에 거래가 멈춰, 시장 왜곡이 나타났다”고 지적했다.
 
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “정책은 불변의 법칙이 아닌, 변화에 맞춰 조정해 나가는 것”이라며 “유연하게 운영하는 것도 좋다”고 말했다.
 
실제 이번 정부 들어 종부세, 양도세 등 세금을 일제히 올리면서 증여를 택하거나 끝까지 버티겠다는 다주택자들이 늘어나면서 거래절벽 현상이 심화되고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 1일 기준 지난달 서울 아파트 거래량은 646건에 그친다.

다만 전문가들은 1주택자에 대한 양도세 완화가 매물 출현에 미치는 영향은 적다고 지적했다. 다주택자에 대한 양도세를 대폭 완화해야 거래가 활성화될 것으로 내다봤다.

윤 연구원은 “대출규제에 취득세, 중개보수 등 부대비용이 과거보다 많이 올라서 비과세 기준 12억원 상향 수준으로는 물건이 많이 나오기 어렵다”며 “그러나 현 정부가 줄곧 추진한 다주택자에 대한 징벌적 세금 부과를 과거 일반과세 수준으로 원상복구하면 상당한 비판에 직면할 것이기에 그 정도 수준의 완화는 어려울 것으로 보인다”고 말했다.

이어 “2주택자와 3주택자에 대해 10%포인트 중과한 것을 완화해주는 수준으로 논의가 이뤄질 것 같다”고 덧붙였다.

서진형 교수도 “1주택자에 대한 양도세 완화에 따른 시장 안정 효과는 미미할 것”이라며 “현재 다주택자의 경우 양도차익의 75%를 세금으로 거둬 가는데 이를 50% 이하 수준으로 낮춰야 한다”고 했다. 이어 “한시적 완화에 그칠 게 아니라 아예 뜯어고쳐야 한다”고 강조했다.

이은형 연구원은 “양도세 완화를 하면 부동산 거래가 활성화될 수 있지만 다른 한편에서는 다주택자들이 매물을 팔아 차익실현을 했다는 비판이 쏟아질 것”이라고 전망했다. 그러면서도 “이번 정부 들어 시행한 양도세 중과 조치 모두를 되돌려야 다주택자 매물 출현 효과가 나타날 것”이라고 했다.
 

오락가락 정책에 '버티면 승리한다' 부작용도

 이번 양도세 완화 움직임을 두고 다른 한편에서는 ‘버티면 승리한다’는 잘못된 인식을 퍼뜨릴 수 있다고 지적한다. 부동산 투기를 오히려 부추길 수 있다는 것이다.
 
참여연대는 지난 11월 30일 논평에서 “양도세는 부동산 불로소득을 환수하기 위한 세금”이라며 “입으로는 불로소득 환수를 외치면서 부자 감세가 웬말인가”라고 반문했다. 이어 “주택 가격의 ‘키맞추기 현상’과 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화될 수 있다”며 “지금 필요한 것은 시민의 보편적인 주거권을 보장하는 정책이지 소수 부자들의 세금을 깎아주고 부동산 투기를 부추기는 정책이 아니다”라고 비판했다.
 
장혜영 정의당 선거대책위원회 수석대변인도 서면브리핑을 통해 "보유세를 높이고 거래세를 낮춰 매물을 늘리겠다는 선의로 받아들일 수도 있겠지만, 지난해 8월 국회에서 다주택자에 대한 양도세 중과세율을 인상하며 올해 5월 말까지 시행을 늦춰 주택을 처분할 기회를 주었는데도 매물을 내놓지 않았다"고 지적했다.
 
이어 "기득권 양당이 1주택자 보유세와 양도세 부담을 낮춰 부동산 시장에 다시 불을 붙이고 있는 상황에서 지금까지 버티기로 일관한 다주택자에 양도세를 완화해 준다고 해서 매물이 늘어나는 효과를 볼 것이라고 기대하기 어렵다"며 "결국 투기세력들에게 버티면 이긴다는 신호를 주는 셈"이라고 덧붙였다.