물량 풀렸는데 가격 상승세 여전…혼란한 서울 전세시장

남산서울타워에서 바라본 아파트 단지의 모습. [사진=아주경제DB]

서울 아파트 전세 매물이 최근 석 달 사이 30% 가까이 급증한 것으로 나타났다. 정부의 가계대출 규제 여파로 은행권 대출이 어려워지면서 전세 수요가 주춤한 반면 최근 재건축 조합원의 실거주 의무 2년 규제가 철회되면서 재건축 추진 단지 위주로 전세물량이 늘었기 때문이다. 다만 단기간 매물이 급증했음에도 서울 아파트 전셋값 상승세는 여전하다. 업계에선 이례적으로 가을 이사철 전세 물량이 일부 풀렸지만 서울·수도권 전셋값이 하락 반전할 정도로 영향을 주진 못할 것으로 예상했다.

17일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 3개월 전과 비교해 2만128건에서 2만5923건으로 28.7% 늘었다. 같은 기간 경기도는 22.3%, 인천은 11.6% 매물이 증가했다. 

서울에 신규 입주 아파트가 거의 없는 상황에서 전세 매물이 단기간 급증한 원인 중 하나로 정부의 대출 규제가 꼽힌다. 금융 당국 지침에 따라 NH농협은행 등 일부 은행은 한시적으로 전세 대출을 중단했고, 다른 은행들도 지점별 대출 한도가 줄었다. 마음에 드는 전셋집을 찾아도 대출이 불확실해 선뜻 계약을 못 하는 분위기가 형성된 것이다. 실제 대출 규제 피해를 호소하는 서민·무주택자가 쏟아지면서 정부는 14일 실수요자 대출은 중단하지 않겠다는 방침을 밝혔다.

다만 아직 매물 증가가 전세 가격 하락으로는 이어지지 않고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 11일 기준 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.13% 올랐다. 지난주(0.14%)보다 상승폭은 감소했지만 23개월 넘게 상승세를 보이고 있다. 경기도(0.28%→0.27%)와 인천시(0.30%→0.25%), 전국(0.20%→0.19%)도 전주 대비 상승폭은 줄었지만 우상향 움직임은 지속하는 분위기다.

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이번 전세매물 증가가 한시적일 것으로 예상해 가격 방어가 이뤄지고 있다는 게 전문가들의 분석이다. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 "매물 증가가 앞으로도 꾸준하게 지속된다면 전세 가격이 하락할 가능성도 있지만, 현재 매물 증가는 일시적일 가능성이 있다"며 "서울 등 수도권 집값이 꾸준히 오르는 상황에서 청약 요건을 채우기 위한 전세 수요가 계속 될 것"이라고 말했다. 집값이 오른 상황에서 내 집 마련을 위해서는 결국 전세를 살며 청약을 기다릴 수밖에 없다는 것이다.

금융당국이 전세자금대출을 가계부채 총량관리에서 제외함에 따라 연말까지 대출 중단위기는 해소됐다는 점도 전세가격 방어 요인으로 꼽힌다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "전세자금대출이 차단되면 실수요자들에게는 반전세로 전환하거나 가진 돈에 맞춰서 타 지역으로 이사가는 선택지밖에는 남지 않는다"면서도 "올해는 금융기관들이 대출을 더 실행하는 방침이 확정됐으니 대출규제는 더 이상 문제가 아니다"라고 했다. 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "앞으로 (매물이 더 늘어나도) 평균적인 전셋값은 꾸준히 상승할 가능성이 높다"며 "임대차보호법으로 인해 발생한 전세 이중가격이 현재 시세로 반영되는 과정으로, 시간이 갈수록 갱신 물량보다는 현재 가격을 반영한 신규 물량이 나오면서 오른 시세대로 가격이 조정될 것"이라고 했다.