[전문가 기고] 빌라 투자 급증, 어떻게 봐야하나

[KB국민은행 WM스타자문단 임채우 부동산수석전문위원]

서울 강남에서 시작된 아파트 가격 상승이 서울 외곽지역과 경기도로 번진 데 이어, 이제는 ‘빌라’까지 상승 고리가 연결되고 있다. 그간 빌라는 아파트에 비해 상대적으로 주거여건이 열악하고 상승률도 높지 않다 보니 두각을 드러내지 못했다. 하지만 정부가 시행하는 공공 재개발, 공공 주도 재개발(3080+) 그리고 서울시의 재개발 규제 완화를 통한 민간 재개발 활성화와 맞물려 빌라 시장도 하루가 다르게 가격이 상승하고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월부터 5월까지 5개월 연속 빌라 거래량이 아파트 거래량을 추월한 것으로 나타났다. 5월의 경우 빌라 거래량이 4908건으로 아파트 3773건보다 30% 높게 나타났다. 이처럼 빌라 거래량이 늘어난 이유는 기존 아파트 가격이 너무 올라 구입이 어렵다 보니 재개발 초기 빌라를 매입해 아파트 입주권을 받기 위함이다. 또 전세 가격과 아파트 가격이 많이 올라 보유한 현금으로 구입할 수 있는 빌라 시장으로 눈을 돌리고 있다.

보통 민간 재개발이라고 부르는 정비사업은 구역지정-추진위원회구성-조합설립인가-건축심의-사업시행인가-관리처분인가 등의 절차를 밟는다. 구역지정이 확정되고 나서도 10년 이상이 걸리는 것이 민간 재개발이다. 그런데 민간에서 주도하지 않고 공공(가령 LH공사, SH공사)에서 주도해서 재개발 소요 기간을 절반으로 줄이고 용적률 상향, 분양가상한제 적용 제외 등 여러 가지 인센티브를 주겠다고 나온 개념이 공공 재개발과 공공 주도 재개발이다.

여기서 주의할 점은 공공 재개발은 조합과 공공이 함께 참여해서 사업을 진행하는 방식으로, 권리산정기준일이 2020년 9월 21일이라는 것이다. 즉, 이날 이후 지분 쪼개기나 신축을 하면 입주권이 나오지 않는다. 반면 공공 주도 재개발은 당초 2021년 2월 4일 이후 주택을 매입한 사람은 현금 청산 대상이었지만 날짜가 연기되어 6월 29일 이후 매입한 사람은 현금 청산 대상이 된다. 이 경우 토지 소유자는 개발이 완료될 때까지 매도하는 것이 어렵다. 이 때문에 매도를 희망하는 소유주 중에서 재개발에 반대하는 사람이 나타날 수 있어 사업이 지연될 우려도 있다. 

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빌라 투자의 가장 중요한 포인트는 재개발 가능성이 있는 구역을 골라 매입해야 한다는 점이다. 이때 가장 많이 고려하는 것이 노후도다. 서울시의 재개발 구역지정 요건을 보면, 구역 내 토지면적이 1만㎡ 이상이고 노후 불량 건축물의 수가 전체 건축물 수의 3분의2 이상이어야 한다. 그리고 선택적으로 노후도가 연면적의 3분의2 이상, 주택 접도율 40% 이하, 과소필지 40% 이상, 호수밀도가 1ha(1만㎡)당 60호 이상 중 1개의 조건을 충족해야 한다. 노후도는 서울시의 경우 철근콘크리트조는 30년 이상, 기타 연와조는 20년 이상된 건축물을 말한다.

조합원 자격 유무도 주의해야 한다. 내가 매입한 빌라가 입주권이 나오는 빌라인지 꼭 확인해야 한다. 특히 신축 다세대주택의 경우 시점에 따라 아파트 입주권이 나오지 않을 수도 있다. 기타 도로나 나대지, 무허가건물, 상가도 아파트 입주권이 나오는데 이 역시 전문가의 도움이 필요하다.

결국 재개발 투자는 10년 이상 긴 안목을 가지고 접근하는 것이 좋다. 투자 기간 부동산 시장 상승세가 꺾일 수도 있고, 조합원 간 내홍 등으로 사업이 무산될 가능성도 있다. 특히 준공 30년 이상 된 오래된 빌라는 누수, 정화조와 수도배관의 잦은 고장 등으로 스트레스를 겪을 수 있다. 따라서 빌라 투자는 여유자금을 가지고 긴 호흡으로 접근해야 한다. 만약 실거주를 생각하고 있다면 구역 내에서 준공된 지 비교적 오래되지 않은 20년 이내의 빌라를 매입하는 것이 좋다.