종부세 기준선 '공시가 11억'으로…"'똘똘한 한채' 뚜렷해질 것"

남한산성에서 바라본 서울 송파지역 모습. [사진=연합뉴스]

종합부동산세 기준선이 공시가 9억원에서 11억원으로 상향되면서 1가구 1주택자들의 세 부담이 줄어들었다. 전문가들은 이번 개정안이 시장에 미치는 영향은 크지 않겠지만, 일부 지역에서 키맞추기 현상이 나타날 것으로 예상했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "과거 종부세는 상위 1~2%에게만 해당하는 것이었는데 집값이 크게 상승하면서 종부세가 특별세에서 보통세로 성격이 변했다"며 "공제액 현실화 바람이 컸던 만큼 이를 반영해 기준액을 상향한 것"이라고 설명했다.

실제로 1가구 1주택자에 대한 종부세 공제금액이 9억원으로 결정됐던 2009년 서울 지역의 가구당 평균 아파트 실거래가는 5억611만원이었지만, 올해는 11억3033만원으로 2배 이상 급등했다.

향후 공시가격에 대한 인상 부담은 여전하지만 과세에 대한 부담은 전보다 낮아질 것으로 보인다.

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함영진 직방 빅데이터랩장은 "종부세는 올해 조정대상지역 다주택자에 대한 종부세율 및 세부담 상한 상향에 이어 2022년 공정시장가액비율의 5%포인트 상향을 앞두고 있는 등 과세부담이 상당했다"며 "1가구 1주택자에 대한 공제금액이 상향 결정되며 1주택자는 몇 년간 이어지던 보유세 부담 증가 레이스에서 다소나마 숨을 고를 수 있게 됐다"고 말했다.

다만, 종부세 기준선에 대한 의견은 갈린다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "현재 제시된 수정안은 그간의 현실 변화를 충분히 반영하지 못한 것으로 판단된다"며 "종부세 기준선을 훨씬 더 높일 필요가 있다"고 지적했다.

반면, 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "종부세는 주택 가격의 전반적인 상승세가 나타나면 다시 조정될 수 있는 부분"이라며 "서울의 평균 집값이 11억원이 넘는 상황에서 종부세 기준선이 낮다고 생각할 수는 있지만 사정에 따라 체감도는 다른 만큼 현 시점에서는 집값 대비 적게 올랐다고 보긴 어렵다"고 말했다.

종부세 대상을 공시가 상위 2%로 하는 안이 폐지된 것과 관련해서는 긍정적으로 평가했다. 과세기준액을 억단위 미만은 반올림해 계산한다는 이른바 '사사오입' 문제 등 조세법률·평등주의 위배라는 비판이 수용된 것으로 판단된다.

서진형 교수는 "종부세 기준을 2%로 잡으면 집 주인은 자신이 종부세 대상인지 아닌지도 모른다"며 "불확실성이 해소된 것이어서 시장 안정성을 가져올 수 있다"고 봤다.

윤지해 부동산114 수석연구원도 "기준이 애매모호해 논란이 발생하면서 그 부분을 배제한 것 같다"며 "명확하게 금액을 기준으로 하면 굳이 논란을 만들지 않을 수 있다"고 말했다.

이번 종부세 결정이 집값에 미치는 영향은 미미할 것으로 보인다. 

윤지해 연구원은 "앞서 종부세를 내던 사람들은 종부세만큼 집값을 올려 매수인에게 세 부담을 전가시켰다"며 "기준선이 높아진 만큼 세금 이슈는 상대적으로 줄어들 것으로 본다"고 말했다.

다만, '알짜 입지'를 중심으로 키맞추기 현상이 나타날 가능성은 있다.

서진형 교수는 "지금은 종부세 대상이지만 앞으로 대상에서 빠지는 주택들 가격이 조금 오를 수 있다"며 "공시가 9억~10억원대 매물이 11억원 수준까지 올라갈 것으로 예상한다"고 말했다.

함영진 랩장은 "신축, 정비사업지, 교통망 확충예정지 등 알짜 입지의 똘똘한 한 채 선호현상은 1가구 1주택자 세부담 경감 요인 등과 겹쳐 당분간 지속될 전망"이라며 "향후 시세반영률을 높인 공시가격 추가 인상 여부가 주목되긴 하나, 규제지역이나 부동산 과다보유자가 아닌 1주택자에 대한 세 부담 속도조절에 여야 이견이 크진 않을 것"이라고 전망했다.