[이슈분석]역대급 경쟁률 예고...래미안 원베일리 청약에 쏠린 눈

[래미안 원베일리 투시도. 삼성물산 제공]

강남 재건축 최대어로 불리는 '래미안 원베일리'의 일반분양이 17일 진행됐다. 총 2990가구 가운데 전용 46~74㎡ 224가구가 일반분양 물량이다. 당첨만 되면 최소 12억원 이상의 시세차익을 볼 수 있는 데다 사실상 강남에서 나오는 마지막 '갭투자' 단지라 청약 경쟁률·당첨가점 모두 역대급으로 예상된다.

◆반포 3대장 '마지막 퍼즐'..."전설 속 청약고수·현금부자 총출동"

17일 한국부동산원 청약홈은 이날 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 1순위 청약을 접수했다.

이 단지는 분양가상한제, 실거주요건 의무 제외, 반포3대장(아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 래마인 원베일리) 등 '트리플 호재'로 청약 당첨 가점이 최소 70점이 넘어야 노려볼 만 하다는 분석이 나온다. 하지만 시세차익이 워낙 높고, 전국민적인 관심이 쏠려 '묻지마 청약'이 될 가능성도 높다. 일각에서는 경쟁률이 30만대 1을 기록한 DMC파인시티 '줍줍'처럼 허수가 쏠릴 것이라는 시각도 있다.

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단지 분양가는 3.3㎡당 평균 5653만원으로 역대 최고가다. 일반분양 기준 분양가는 △46㎡ 9억500만~9억2370만원 △59㎡ 12억6500만~14억2500만원 △74㎡ 15억8000만~17억6000만원이다. 분양가가 모두 9억원이 넘어 중도금 대출이 불가능하다. 계약금(20%)과 중도금(60%)을 고려해 최소 현금으로 7억~8억원은 있어야 청약이 가능하다.

특히 이 단지는 강남에서 분양하는 마지막 실거주 의무 적용 예외단지다. 주택법에 따르면 지난 2월 19일 이후 입주자 모집승인을 신청하는 민간분양 아파트는 분양가 상한제를 적용받아 실거주 의무가 적용되지만 래미안 원베일리는 시행령 시행 전에 서초구에 입주자 모집승인을 신청해 해당 규제를 적용받지 않는다.

이는 입주 시점에 잔금이 모자랄 경우 집을 세놓아 분양 잔금을 치를 수 있다는 의미다. 인근 아크로리버파크 전용 60㎡은 지난달 13일 26억7000만원, 래미안퍼스티지는 지난 4월 28일 26억2000만원에 거래됐다. 전세가는 두 단지 모두 14억~15억원선이다. 

시세 차익이 최소 12억원이 넘는 데다 갭투자까지 가능하기 때문이 이날 부동산 커뮤니티에서는 실시간으로 청약 상황을 묻는 질문이 쏟아졌다. 부동산 앱 호갱노노에서는 청약이 개시된 오전 10시부터 래미안 원베일리 동시접속자가 8000명이나 몰렸다.

원베일리 청약자는 "전설속에만 등장하던 점수 고수와 현금부자들이 총출동할 것"이라며 "커트라인과 경쟁률이 다음 강남권 재건축 청약 전략을 세우는데 바로미터가 될 것"이라고 말했다. 또 다른 청약자는 "46㎡와 59㎡를 고민하다 '현타'가 왔다"면서 "큰 기대없이 올림픽 정신으로 참가하는데 의미를 두려한다"고 했다.

◆청약점수 70점 넘겨야 그나마 안정권...소형 면적이라 '투자용' 지적도
 
업계에서는 청약점수가 최소 70점은 넘어야 할 것으로 본다. 올해(1~5월) 서울 아파트 분양 단지의 당첨가점 평균 커트라인은 60점대지만 원베일리의 경우 70점이 넘어야 당첨 안정권에 들 것으로 업계는 점친다.

청약가점 만점은 84점으로, 무주택 기간 15년 이상(32점)과 청약통장 가입기간 15년 이상(17점), 부양가족 6명 이상(35점)을 충족해야 가능하다. 70점을 넘으려면 무주택 기간과 청약통장 가입 기간에서 만점을 받아도 5인 가구 이상이어야 한다.

특히 일반분양은 전용 46㎡(2가구). 59㎡(197가구), 74㎡(25가구)만 가능하다. 청약가점을 감안하면 사실상 4~5인가구가 좁은 평형대에 살아야해서 실거주에보다는 투자용이라는 비난도 나온다.

분양업계 관계자는 "청약점수는 자녀수가 많을수록 배점이 높은 구조인데, 현금 10억원을 한쾌에 동원 가능한 사람이 5명 이상의 가족과 20평형에 살겠냐"면서 "갭투자나 팔 것을 염두에 둔 청약으로 '실거주 중심' 청약이 말 뿐이라는 사실이 또 한번 드러났다"고 지적했다. 

한편, 현 정부들어 청약경쟁률과 청약가점은 점점 고공행진을 하고 있다. 부동산114·직방이 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과에 따르면 서울 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률은 지난 1년(2020년 5월~2021년 4월)간 94.1대 1로 2017~2018년(15.1대 1)과 비교해 6배 증가했다. 평균 청약 당첨 가점도 2017년 평균 45.5점(서울)에서 올해 64.9점으로 42.62%올랐다.

앞서 청약시장에서 최고 기록을 세운 단지는 지난달 분양한 경기 화성시 동탄2신도시 '동탄역 디에트르 퍼스티지'로, 302가구 모집에 24만4343명이 신청해 평균 809.1대1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 평균 당첨 가점 역시 전 주택형에서 70점을 넘겼다.