서울 2종 7층, 최대 25층으로…소규모 재건축 먼저 드라이브

서울 일대 모습 [사진제공=게티이미지뱅크]

서울시가 소규모재건축사업에 드라이브를 건다. 재건축에 따른 부동산 시장 과열 문제에서 자유롭고 비교적 빠른 시일 내 주택 공급도 가능해서다.

서울시는 의무 공공기여 없이도 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도지역 상향이 가능하도록 변경하는 내용이 담긴 ‘소규모재건축사업 업무처리기준’을 수립했다고 3일 밝혔다.

‘소규모재건축사업’은 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만이면서 노후·불량건축물의 수가 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의2 이상이어야 한다. 또한 기존주택의 가구수가 200가구 미만인 주택단지가 대상이다.

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서울시는 소규모재건축사업을 활성화하기 위해 그간 적용됐던 과도한 규제를 풀었다. 먼저 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 의무공공 기여 규정을 없앴다. 입지 기준(2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보·차도로 구분된 2차로 이상 도로와 접할 것)만 충족하면 통합심의를 거쳐 용도지역 상향이 가능하다. 

7층 높이 제한을 받고 있는 2종 일반주거지역에 입지한 660개 단지 중 약 150개(23%) 단지가 2종 일반주거지역으로 용도지역 상향이 가능할 것으로 추정된다.  서울시 관계자는 “2종 7층에서 2종으로 변경되면 기본계획에 따라 최고 25층까지 재건축할 수 있다”며 “다만, 사업지 인근에 저층 주거지가 있으면 통합심의과정에서 주변과의 조화 등을 따져 층수를 조정하는 과정을 거친다”고 말했다. 이어 “150개 단지는 현재 총 4000가구로, 소규모 재건축을 통해 가구수가 약 1.4배 늘어날 전망”이라고 덧붙였다.

아울러 용도지역 변경과 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 계획이 가능하도록 용적률 기준도 담았다. 예컨대, 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 경우 기준용적률 190%(허용 용적률 200%)를 적용받는다. 임대주택을 추가로 건설하면 용적률 상한인 250%까지 계획이 가능해진다. 

시 관계자는 “소규모재건축사업 대상은 200가구 미만의 나홀로 아파트나 빌라”라며 “서울 전역에 이러한 유형의 주택이 고루 분포돼 있다"고 설명했다.

소규모재건축사업은 대규모 재개발·재건축과 달리 안전진단, 정비구역 지정이 생략되고 통합심의를 받을 수 있어, 신속한 추진이 가능하다. 수년이 걸리는 대규모 재건축에 비해 빠르게 주택을 공급할 수 있고 집값 급등의 부작용도 적다.

시는 이달 중 무료사업성 분석 대상지 공모를 실시할 예정이다. 사업을 추진하고자 하는 토지 등 소유자를 대상으로 개략적인 건축계획을 검토하고 사업성을 분석해준다. 

오세훈 시장의 공약인 모아주택도 강력 추진할 것으로 보인다. 모아주택은 소규모 필지를 소유한 이웃들이 일정 규모 이상 면적을 함께 개발하면 인센티브를 주는 사업으로, 시는 연내 시범사업 대상지 두 곳을 선정할 계획이다.