알펜시아 M&A, B 지구에 쏠리는 관심

 

[출처=온비드]

알펜시아리조트 5차 공개매각의 성사 여부는 B 구역이 좌우할 전망이다.

지난 11일 있었던 평창 알펜시아리조트의 5차 공개매각에서 복수 이상의 예비인수자가 인수의향서(LOI)를 제출했다. 예비인수자들을 대상으로 내달 11일까지 실사가 있을 예정이며 입찰은 그 달 18일까지다.

해발 700m 대관령 고산지대에 위치한 알펜시아리조트는 강원도의 '아픈 손가락'이다. 2009년 강원도개발공사가 자본 전액을 출자해 설립된 알펜시아리조트는 총사업비 1조 6836억원이 소요된 조성 사업이다.

리조트는 △고급빌라(에스테이트)와 회원제 골프장(27홀)으로 이뤄진 A 지구 △호텔, 콘도, 워터파크, 스키장 등으로 구성된 B 지구 △대중제 골프장 등 스포츠 시설이 있는 C 지구 등 3개 구역으로 나뉜다.

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이 중 쟁점이 되는 구역은 B 지구다. B 지구는 부지면적 136만 487㎡, 연면적 30만 1464㎡으로 △인터콘티넨탈호텔(ICR) △홀리데이인리조트(HIR) △홀리데이인스위트(HIS) △스키장/알파인코스터 △오션700(워터파크) △뮤직텐트/콘서트홀 등이 있다.

B 지구는 타 지구보다 매력도가 떨어지는데 이는 분양 실적을 통해서도 쉽게 확인할 수 있다. A 지구 에스테이트의 경우 분양률이 78.3%다. 반면 B 지구의 호텔과 콘도의 분양률은 26%~47%에 그친다. C 지구는 최근 높은 가격으로 거래가 이뤄지고 있는 대중제 골프장이 자리잡고 있다. 일각에서 주장했던 분리매각도 B 지구를 제외하고 매각하자는 것이었다.

강원도는 통매각을 고수하는 대신 최소 입찰가격을 1000억원 낮추며 한발 물러섰다. 이론상으로 감정가격(1조원)의 70% 수준으로 매입이 가능한 상황이다.

한 단계 낮춘 가격은 B 지구의 개발 부담을 줄일 전망이다. 전문가들은 B 지구는 개발이 필요한 상황이라고 진단했다. B 지구는 워터파크, 스키장, 리조트 등이 자리해 있다. 워터파크, 스키장 등을 기반으로 리조트, 호텔의 분양이 이뤄지는 구조다.

리조트 사업은 지렛대(레버리지)효과가 크다. 관광객들을 끌어들일 수 있다면 관련 매출 뿐만 아니라 리조트, 호텔 등을 통해서도 추가적인 수입이 가능하기 때문이다. 회원권 분양, 일반 분양 등에서도 부가가치를 창출할 수 있다는 의미다.

한 차례 낮춰진 최저 입찰가 덕에 영업레버리지는 그대로지만 재무 레버리지는 줄어들 수 있다. 리조트 사업은 투자, 회원권 분양 등의 이유로 부채비율이 높다. 국내 1위인 소노호텔앤리조트(구 대명리조트)도 부채비율이 500%에 육박한다.

투자은행(IB) 업계 관계자는 "알펜시아처럼 큰 부지에서 사업이 가능한 곳이 국내에 거의 없다"면서 "또한 동계 올림픽이 개최됐다는 상징성도 있다"면서 "개발 잠재력이 있는 상황이기에 B 지구 활용 방안이 이번 공개 매각의 성패를 좌우할 것"이라고 말했다.