[전문가기고] 최근 주택시장의 근본적 해법은?

최근 주택시장은 전국 대부분 지역에서 주택가격과 전세가격이 높은 증가세를 보이고 있다. 주택매매시장 안정화 정책이 여러 번 발표된 이후에도 주택매매가격은 5대 광역시를 중심으로 오히려 상승폭이 확대되고 있다. 주택 유형별로는 2020년 4분기 아파트가 전분기 대비 2.5% 상승하며 매매가격의 상승을 주도했으며, 연립주택의 상승폭도 점차 확대되고 있는 상황이다. 한편, 2020년 4분기 전세가격도 전분기의 1.3%보다 더 높은 2.1%의 상승률을 기록했고, 특히 수도권과 지방 5대 광역시의 상승세가 뚜렷한 상황이다.

이러한 주택가격과 전세가격이 동시에 전국적으로 상승한 경우는 과거와는 다른 이례적인 상황이다. 과거 2013년 하우스푸어가 회자되던 시기에는 주택매매가격이 하락했을 때이고 당시 전세가격은 상승했다. 2018년에는 주택가격이 상승했을 때이고 전세가격은 반대로 하락했었다.

실증적 분석에 따르면, 주택매매가격과 전세가격이 공통으로 영향을 받는 대표적인 거시적 수요요인으로 저금리 기조가 있고, 공급적 요인으로는 아파트 입주물량이 있다. 금리는 낮을수록 그리고 공급은 적을수록 이들 요인은 주택매매가격과 전세가격의 상승압력으로 작용한다.

그런데 올해에도 저금리 기조가 유지되고 신규 아파트 입주물량은 전년도에 비해 더 감소할 것으로 예상된다. 특히 2021년 상반기 아파트 입주예정물량은 대전과 울산 등 지방 광역시를 중심으로 대폭 감소할 예정이고, 수도권도 서울과 경기에서는 -9.4%, -24.0%로 각각 감소할 것으로 예상된다.

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이러한 거시경제적 변수와 공급변수 외에도 주택시장에 영향을 주는 요인으로는 단기적으로 정부정책을 꼽을 수 있다. 최근 정부 정책에 따르면, 실거주요건 강화와 국회의 임대차보호법 통과 등이 있었고, 이들 정책적 요인은 주택매매시장과 임대시장의 가격 상승 압력으로 함께 작용한 것으로 사료된다.

먼저 주택정책 결정과정은 거시경제적 주요 요인을 고려하고, 아울러 이전의 정책결정이 어떠한 효과를 가졌고 현재의 정책결정이 앞으로 어떠한 영향을 미칠 수 있는지를 확인하고 점검할 필요가 있다. 여기서 거시경제적 주요 요인을 살펴볼 때 이에 연계한 주택정책의 균형적이고 종합적인 시각이 필요하다.

먼저, 최근 주택정책에서 특이할 만한 사항으로는 주택매매시장 안정화 정책과 임대시장 안정화 정책이 서로 상충되면서 정책의 효과를 반감시킨다는 것이다.

예를 들어, 주택매매시장 안정을 위한 정책인 세법 및 금융 규제, 청약제도 등에서의 실거주 요건 강화는 임대시장에서 기존 임차인의 계약갱신청구권의 효력을 오히려 약화시키고 기존 임차가격을 높이는 결과를 초래한다. 그리고 실수요자 중심의 주택시장을 위한 다주택자의 보유세(종부세 포함) 세율 및 공정시장가액비율 인상은 임대사업자를 포함한 다주택자들이 전세를 월세로 전환하면서 월세금액으로 세금을 부담할 유인으로 작용한다는 점을 주목할 필요가 있다.

이러한 사례는 주택매매시장이 임대시장과 상호 긴밀히 연계되고 있음을 말해주고, 따라서 주택정책은 주택시장 전체를 부분균형이 아닌 일반균형 관점에서 균형적이고 종합적인 시각이 필요함을 시사한다.

아울러 주택공급과 관련해서는 주택공급의 총량적 관점이 아닌, 어느 지역에 어떠한 주거서비스가 제공되는지가 중요하다. 이때 주택공급정책은 공공의 기능과 민간의 협력이 조화로울 수 있도록 조절할 필요가 있다. 만일 공공의 과도한 개입정책이 민간공급 기능을 약화시킨다면 주택공급정책의 실질적 효과는 크지 않을 것이다.

실제로 서울지역 아파트공급은 공공과 민간의 균형이 매우 중요함을 말해준다. 재건축 및 재개발 정비사업에 의한 공급비율이 80%에 이른 상황이며 재건축 및 재개발 정비사업을 통한 서울 지역내 주택공급규모가 약 25만호임을 감안해야 한다. 공공 기능과 민간 기능 간 균형점을 이루는 것이 주택정책의 성공 여부를 결정하게 될 것이다. 공공의 기능은 개발 이익이 민간으로 과도하게 유입되는 것을 조절하는 데에 유용하며 민간의 기능은 시행능력으로 실제 공급의 실행성이 있다는 점을 주목해야 한다.
 

송인호 KDI 경제전략연구부장. [KDI 제공]