2·4 대책 '폭풍전야'…임대차법 이어 2차 전세난 올까

재건축 규제 완화 기대감과 전셋값 상승 등의 영향으로 서울 아파트값이 7개월 만에 최고 상승률을 기록했다. 한국부동산원은 2월 첫째 주(1일 기준) 서울의 아파트 매매가격이 0.10% 올라 지난주(0.09%)보다 오름폭을 키웠다고 4일 밝혔다. 사진은 7일 오전 서울의 한 부동산중개업소에 붙어 있는 매물 정보. [사진=연합뉴스]

계약갱신청구권과 전월세 상한제로 대표되는 임대차법 도입 이후 악화된 전세난이 봄 이사철을 맞아 당분간 계속될 수 있다는 관측이 나오고 있다. 3기 신도시 사전 청약 수요가 대기 중인 상황에서 최근 발표된 정부의 2·4 부동산 대책을 통해 서울 도심권 곳곳에서 단기 개발이 이뤄질 경우 전세수급 불안 양상이 커질 수 있기 때문이다.

7일 한국부동산원에 따르면 2월 첫째 주 전국의 아파트 전셋값은 0.24% 상승해 전주(0.23%)보다 오름폭이 커졌다.

서울은 역세권이나 학군 인기 지역, 중저가 단지 위주로 상승세가 지속되면서 한 주 동안 0.11% 올랐다. 84주 연속 상승세다.

역대급 물량이 공급될 예정이지만 당장 '급한 불' 끄기는 쉽지 않을 전망이다. 이번에 정부가 내놓은 대책은 중장기 정책이기 때문에 현재의 전세난을 해결하기는 역부족이다.

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단기적으로는 신규택지 개발과 공공 정비사업 등이 개발 호재로 인식되면서 시장 불안이 나타날 수 있고, 3기 신도시 청약 대기수요는 늘고 있어 전세난이 심화할 수 있기 때문이다.

올해 총 입주 물량이 예년보다 적고 새 임대차법의 영향도 계속되는 모습이다. 서울의 아파트 입주물량이 2019년 4만4000가구에서 2020년 5만 가구, 올해 2만7000가구, 2022년에는 1만7000가구까지 줄어든다.

2·4대책의 핵심이라고 할 수 있는 재건축·재개발이 동시다발적으로 이뤄지면 자연스럽게 전세 문제가 불거지는데 이번 대책에는 전세대책이 빠져있다는 점도 문제다.

정부가 전세대책의 일환으로 호텔, 오피스텔, 오피스 등의 공실을 활용해서 단기에 공급할 수 있다고는 했지만 그 총량이 시장의 기대치보다 작을 뿐 아니라 1·2인 가구 위주여서 중산층의 임대차 시장 불안을 대비하기에는 제한적이다.

과잉유동성에 대한 대책도 고민해야 한다. 일부 전문가들은 서민을 지원한다며 지나치게 풀린 전세대출이 결국 전세금을 급등시키고 집주인에게 투자자금을 제공할 수 있다고 지적한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 대책이 정비사업 전반을 포괄하는 규제완화가 아닌 공공 정비사업 위주의 인센티브에 선별 집중된 데다 부동산 및 건설업 공급 특성상 착공과 준공까지 시간적 간극이 불가피해 단기적 안정보다는 집값 상승폭을 둔화시키는 정도로 효과가 제한될 가능성이 있다"고 말했다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "최근 겨울 비수기를 맞아 서울 아파트 전셋값 상승세는 주춤해졌지만, 아파트 전세의 수급 불균형은 단기간에 해소되기 어려워 본격적인 봄 이사철을 앞두고 가격 오름폭이 다시 확대될 수 있다"고 말했다.