공공 소규모재건축 도입 소식에..."임대 오히려 줄어 환영"

당정이 공공재건축 모델을 소규모재건축에도 도입하겠다고 밝히면서, 소규모재건축 단지들이 대체로 환영의 목소리를 내고 있다.

용적률을 기존의 120%까지 완화하기로 한 만큼, 이에 적합하게 층고제한을 풀어주면 긍정적으로 검토해보겠다는 의견이 많았다. 소규모재건축은 도정법을 적용받는 일반 재건축과 달리 소규모주택정비법을 적용받아 기부채납 비율이 비교적 높은데, 공공재건축을 받아들이면 이 비율이 오히려 줄어들 수 있어 이득이라는 계산도 있었다. 

한편 이미 소규모주택정비법에 따라 법정 상한만큼 용적률을 받을 수 있어, 공공재건축의 메리트가 크지는 않다는 지적도 있었다. 또 소규모 단지는 사업성이 일반 단지에 비해 열악한데, 이런 악조건을 해소하기에는 당근이 적다는 의견도 나왔다.

국회에 따르면 천준호 더불어민주당 의원은 지난 7일 '공공 소규모재건축사업'을 도입하는 내용을 골자로 하는 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)' 개정안을 대표 발의했다. 공공 소규모재건축사업은 LH·SH 등 공공이 시행자(단독 및 공동)로 참여, 노후 소규모 주택단지(아파트·연립 등)를 재건축하는 사업이다. 용적률 인센티브와 규제완화를 통해 사업의 투명성, 사업성, 신속성을 확보하고 이로써 양질의 신규주택 공급을 늘린다는 목표다.

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사업 대상지는 기존 소규모재건축사업과 같이 △사업구역 1만㎡ 미만 △기존주택 가구수 200가구 미만 △노후·불량건축물이 3분의2 이상 등 조건을 모두 만족해야 한다.

사업에 참여할 경우 법정 상한의 최대 120%에 달하는 용적률 인센티브가 부여된다. 용적률 인센티브의 20~50%는 국민주택규모의 공공임대주택으로 기부채납해야 한다. 
 

공공 소규모재건축사업 개요 [사진=천준호 의원실]

서울 송파구 유천연립 소규모재건축정비사업 관계자는 "용적률을 기존의 120%까지 올려주는 게 상당한 메리트"라며 "우리 같은 소규모 재건축은 규모가 크지 않아서 임대가구도 많지 않아 거슬릴 정도가 아니다"라고 했다.

서울 구로구 미래빌라 소규모재건축정비사업 관계자는 "현행법(소규모주택정비법)에 따라 시뮬레이션을 돌려보니, 완화되는 용적률(50%포인트)로 인해 전용면적 59㎡ 32가구가 늘어난다. 이 중 4분의3인 24가구는 서울시에 기부채납해야 하고 8가구만 일반에 분양할 수 있다"며 "소규모재건축은 도시및주거환경정비법이 아니라 소규모주택정비법의 적용을 받다보니 기부채납 비율에 있어 불리하다"고 했다. 그러면서 "기부채납과 일반분양을 반반씩 할 수 있게만 해줘도 적극 동참할 만하다"고 덧붙였다.

일부 조합은 완화되는 용적률에 적합하게 층수를 완화해주면 긍정적으로 검토할 의향이 있다고 전했다. 앞서 신반포19차 등 공공재건축 사전 컨설팅 결과를 받아본 조합의 경우, 층수제한 완화가 예상에 크게 미치지 못했다고 밝힌 바 있다. 정부는 공공재건축 구상을 발표할 당시, 최고 50층까지 층수를 완화하겠다고 했으나 신반포19차에는 40층이 적정하다고 통보했다.

서울 도봉구 창동대신빌라 소규모재건축정비사업 관계자는 "층수제한을 완화하겠다고 했는데, 완화되는 용적률에 걸맞게 층수제한을 풀어준다면 참여할 의향이 있다"며 "층은 계속 저층으로 묶어두고 용적률만 주면 (건물이) 위로는 못가고 옆으로만 퍼진다"고 했다. 대신빌라는 현재 1종 일반주거지역에 위치해 있어 4층이 최고 층수다. 법정 상한 용적률은 200%지만, 서울시는 150%를 적정 수준으로 정했다.

다만 일각에서는 부정적인 목소리도 흘러나왔다. 앞서 꾸준히 지적돼온 '공공 개입 이미지'가 편치 않다는 의견이다. 서울 강동구 고덕대우아파트 소규모재건축정비사업 관계자는 "강동구에 속해 있는 만큼 고급이나 명품 콘셉트로 가려 하는데 (공공재건축이라는 점이 걸린다)"며 "임대주택을 지으면 법정 상한까지 용적률을 완화할 길(소규모주택정비법 제49조)은 이미 있다. 공공재건축의 이점이 무엇인지 잘 모르겠다"고 했다.

서울 용산구 한남시범아파트 소규모재건축정비사업 관계자는 "우리같은 소규모단지는 대규모단지보다 사업성이 매우 열악한데, 현재 주어진 인센티브가 악조건을 상쇄할 만큼은 아니라는 판단"이라고 했다. 강화되는 공공성(임대주택) 대비, 돌아오는 인센티브가 크지 않다는 지적이다.