2021년 신축년, 부동산 달라지는 제도(주택청약, 재건축 투자편)

[유대길 기자, [e-mail]]

내년부터 주택청약 소득요건이 다소 완화된다. 다주택자의 재건축 아파트 투기를 막기 위해 실거주 요건과 안전진단 요건도 한층 강화될 전망이다. 하반기부터는 3기 신도시 사전청약이 시작되면서 주택시장이 안정될 수 있을 것으로 기대된다. 

◆실수요자 중심의 청약제도 개편
내년 1월부터 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준이 상향된다. 현재 기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 2021년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다. 이에 따라 대다수 맞벌이 부부들의 주택청약 신청이 가능해질 전망이다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 2021년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 완화될 예정이다.

◆생애최초 특별공급도 문턱 낮춰
내년 1월부터 생애최초 특별공급 소득기준도 완화된다. 현재 공공주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하지만 2021년부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

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◆특별공급 내 일반공급 물량 확대
내년부터 특별공급 내 소득기준에 따라 나눠지는 우선공급과 일반공급 비율도 달라진다. 현재는 신혼부부 특별공급의 경우 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하지만 이 비율이 2021년에는 70%로 줄어들고, 대신 상위소득에 해당하는 일반 공급 비율은 25%에서 30%로 늘어날 예정이다.

생애최초 특별공급도 우선공급 70%, 일반공급 30%로 나누어 공급된다. 완화된 소득요건을 충족하는 사람들이 신청할 수 있는 일반공급 물량이 늘어나는 것이며 일반공급은 추첨제로 진행될 예정이다.

한편, 특별공급은 소득이 낮을수록 당첨 확률이 높아진다. 특별공급 물량의 70%를 우선 공급하고 나머지 30%는 완화되는 소득요건을 충족하는 사람들과 우선 공급에서 탈락한 사람을 함께 대상으로 공급하기 때문이다.

◆2월부터 전매행위 위반도 청약자격 제한
올해까지는 위장 전입을 하거나 허위 임신 진단서 등을 발급받는 방법 등을 쓴 공급질서 교란자에게만 청약 금지 불이익을 줬다. 하지만 내년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약자격이 제한된다.

◆분양가상한제 아파트 당첨자 거주의무기간 신설 
내년 2월 19일부터는 분양가상한제가 적용된 아파트 당첨자는 최소 2년 이상 실거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주가능일로부터 3~5년을 거주해야 하고, 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다. 만약 거주의무기간을 지키지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다.

단, 거주의무기간 중 해외체류, 근무∙생업∙취학 또는 질병치료 목적으로 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사정이 있을 때에는 한국토지주택공사의 확인을 받으면 해당 주택에 거주한 것으로 인정된다.

◆6월부터 전월세 신고제
내년 6월부터는 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 이내에 시∙군∙구청에 공동으로 신고해야 한다. 신고할 계약사항은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금∙중도금∙ 잔금 납부일 등이다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다.

또한 주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 경우에도 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 시∙군∙구청에 공동으로 신고해야 한다. 전월세 신고제가 적용될 지역 및 임대료 범위는 대통령령으로 정함에 따른다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에 대해선 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 오피스텔, 고시원 등 주택이 아닌 경우에는 신고 대상이 아니다.

◆7월부터 사전청약제도 시행
내년 7월부터 2022년까지 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만호에 대해 사전청약이 시작된다. 사전청약은 본청약보다 1~2년 전에 일부 물량에 대해 당첨자를 선정하는 제도로, 주택 조기 공급을 통해 주택시장을 안정화하기 위해 시행되는 제도이다. 당첨된 후 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 자격이 유지된다.

내년 사전청약이 시행될 주요 입지는 7~8월 인천 계양(1100호), 서울 노량진역 인근 군부지(200호), 남양주 진접2(1400호), 성남 복정1∙2(1000호) 등이 있고 9~10월에는 남양주 왕숙2(1500호), 남태령 군부지(300호) 등이 진행될 예정이다. 이어 11~12월은 남양주 왕숙(2400호), 부천 대장(2000호), 고양 창릉(1600호), 하남 교산(1100호), 과천 과천(1800호) 등이 예정되어 있다.

◆재건축 조합원, 2년 실거주 필수 
내년부터 수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업장에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양신청을 할 수 있다. 이때 거주기간은 연속으로 거주하지 않아도 거주기간을 합산하여 2년 이상이면 된다. 이때 거주요건을 갖추지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산을 받고 나가야 한다. 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용된다.

◆안전진단 절차 강화
1차 안전진단 기관을 현재는 시∙군∙구가 선정했지만 앞으로는 선정, 관리 주체가 시∙도로 변경된다. 2차 안전진단 의뢰도 시∙도가 담당한다. 또한 기존에는 안전진단 보고서를 허위로 작성하면 징역 2년 이하에 처했으나 이번 개정으로는 안전진단 보고서를 부실하게 작성해도 과태료 2000만원에 처하고 허위∙부실 작성이 적발된 경우에는 안전진단 입찰도 1년간 제한한다.