[행복건축학교⑤] "공무원도 모르는 세법...최소 전문가 3인과 상담해야"

"세금에 있어서는 믿을 사람이 하나 없습니다. 주변 '카더라'만 듣고 판단하기보다, 전문가를 통해 정확한 상담을 받으세요."

지난 14일 행복건축학교에서 세무수업을 맡아 진행한 이강오 세무법인다솔T&C 대표세무사는 자주 바뀌고 복잡한 세법을 충분히 이해하기 위해선 여러 명의 전문가를 활용하는 게 좋다며 이 같이 말했다.

그는 "중개업자는 목적이 판매에 있고 세금 전문가도 아니다"며 "최소한 세금 전문가 3~4명에 상담하고, 국세청 콜센터에도 아침저녁으로 전화해라. 공무원마다 말이 엇갈릴 만큼 세법이 자주 바뀌고 복잡하다. 국세청 홈페이지에서 '세금 100문 100답'을 읽어보는 것도 방법"이라고 했다.

이 밖에도 이 세무사는 부동산 거래와 절세에 있어 유념해야 할 지점을 다수 짚었다. 가족 간 부동산 명의를 분산하고 비과세·감면제도를 적극 활용하라는 조언도 있었다. 사전증여를 적극 활용해야 한다면서도 상속개시가 임박했을 땐 삼가라는 말도 전했다.

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이 세무사는 "상속세를 회피할 목적으로 상속개시일(사망일) 전에 사전증여를 하는 경우가 많다"며 "하지만 상속개시일 전 일정기간 동안 증여한 재산은 상속재산가액에 포함하는 규제가 있으므로 주의해야 한다"고 했다.
 

이강오 세무법인다솔T&C 대표세무사[사진 = 윤지은 기자]

부가세·양도세, 내야 할 만큼만 내자

내지 않아도 될 세금을 정확히 아는 것이 절세의 시작이라고 이 세무사는 강조했다. 대부분 이를 몰라 환급혜택을 못 받거나 자신도 모르게 법을 어겨 세금폭탄을 맞게 된다는 것이다.

이 세무사는 "상가·꼬마빌딩을 사거나 건축할 때 부가가치세 10%가 붙는데, 주지 않아도 될 부가세를 주는 경우가 무척 많다"고 했다.

그는 "상가건물을 매매할 때 매수-매도인 간 입장차가 있다"며 "매수인은 포괄양수인지 아닌지 확인할 필요가 없지만, 매도인은 포괄양도 여부를 반드시 검토해야 한다. 부가세 10%를 추가로 내야 할 수도 있다"고 조언했다.

국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하인 경우 부가세가 면제되고, 초과인 경우 부가세 대상이 된다는 점도 언급됐다. 건축주는 국민주택 규모 이하의 주택을 신축할 때 부가세를 내지 않아도 되는데 시공사 측에서 '매입 부가세 별도' 등 문구를 도급계약서에 포함, 부가세를 전가하려고 하면 제지해야 한다는 조언이다.

국민주택 규모를 따질 때는 주택법 시행규칙 제2조를 참고하면 좋다. 아울러 부가세를 환급받기 위해선 '일반과세자'로 등록해야 하고 세금계산서를 받아야 한다. 건설용역을 제공하는 자가 건설산업기본법에 의해 면허를 받지 않은 경우(면대) 부가세 환급이 되지 않으므로 유의해야 한다.

이 세무사는 "다가구는 주택법상 단독이어서 기준시가 9억원까지는 양도소득세 비과세"라며 "주거용으로 사용되는 층수가 3개층 이하여야 하는데, 대부분이 1층 상가를 주택으로 불법 전용하거나 옥탑을 또 하나 만들어 임대료를 받는다. 나중에 세금 폭탄을 맞는 지름길"이라고 경고했다.

세법에 있어 헷갈리는 1가구 기준도 이날 언급됐다. 이 세무사는 "본인과 배우자는 주소가 달라도 1가구로 보지만, 형제자매나 직계존비속은 생계를 같이 하지 않으면 1가구가 아니다"며 "만 30세 이상은 소득이 없어도 세대분리가 가능하지만, 그 아래는 소득이 있어야만 독립세대를 꾸릴 수 있다"고 했다.

이 세무사는 "주소지가 같지만 부모와 자식이 생활비를 달리 사용한 경우 부양이 아닌 것으로 보고 (양도세) 비과세한 사례도 있다"면서도 "부모와 자식이 1주택씩 보유하고 있다면 양도 시점에는 세대분리를 하는 것이 가장 깔끔하다"고 했다.

또 "1주택자 부모가 1주택자 자녀의 집에 주소를 이전했는데, 교통비 내역으로 같이 살지 않음을 증명해 비과세 받은 경우도 있다"고 덧붙였다.

이 세무사는 "1가구 1주택 비과세를 받기 위해 주소만 이전하는 방법은 이제 위험하다"며 "카드사용내역, 병원방문이력, 전화통화내역까지도 전부 확인해 '사실상 거주'인지를 확인한다"고 했다.

[사진 = 윤지은 기자]

바뀐 세법, 강화된 자금출처 소명 꼼꼼히 살펴야

이 세무사는 취득세 중과 등 최근에 바뀐 세법을 두루 짚는 시간도 가졌다.

이 세무사는 "개인유사법인(최대 주주와 특수관계자가 80% 이상 지분을 보유한 법인)은 앞으로 유보소득세를 내야 하는데, 부동산 임대·이자·배당소득은 반드시 유보소득에 포함된다"며 "법인이 주택사업을 하기 더욱 힘들어진 이유"라고도 했다.

취득세 절세 방안도 이날 언급됐다. 이 세무사는 "멸실 목적으로 주택을 취득한 경우엔 취득세 중과를 면제받는다"며 "주택법에 따라 주택건설사업자로 등록된 사람이 용지를 사서 3년 이내 헐면 된다"고 알렸다.

이 세무사는 양도세 일자별 개정 현황도 설명했다. 내년 1월 1일부터는 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 2년을 보유해야 양도세 비과세를 받을 수 있다. 조정대상지역의 경우 여기에 2년 거주 요건이 추가로 붙는다.

내후년 1월 1일부터는 실거래가 9억원 초과 겸용주택의 경우 주택 부분만 1가구 1주택 양도세 비과세·80% 장기보유특별공제가 적용된다. 현재는 주택면적이 상가면적보다 크면 전부를 주택으로 친다.

1가구 1주택 비과세 적용 대상 부수토지 범위도 수도권 도시지역은 주택정착면적의 3배 등으로 축소된다. 수도권 밖 도시지역은 현행 5배, 도시지역 밖은 현행 10배를 유지한다.

어려워진 자금출처 소명을 돕기 위한 사례도 다수 소개됐다. 이 세무사는 "차입금 상환 및 이자지급내역은 차용증으로 소명할 수 있다"며 "가족끼리 동업한 경우 동업계약서도 작성해야 한다"고 했다.

그러면서 "차용증은 가급적이면 금전대차거래 때 만드는 게 좋다. 확정일자도 받아야 한다"며 "급조한 차용증인지 아닌지를 알아내기 위해 문서감정을 하는 경우도 있다"고 덧붙였다.