파크원의 눈물…여의도 오피스 공실률 24% '쑥'

여의도 파크원 [사진=포스코건설 제공]

여의도 최고층 건물 파크원이 준공되면서 여의도 오피스 공실률이 20%를 넘어섰다. 1년 전과 비교하면 두 배 가까이 치솟았다.

28일 부동산 컨설팅기업 CBRE에 따르면 올 3분기 여의도 오피스 공실률은 24.1%로 전분기(16.9%) 대비 7.2%포인트, 전년(13.2%) 대비 10.9%포인트 급등했다. 이는 서울 전체 오피스 시장의 평균 공실률 11.4%의 2배를 웃도는 수준이다.

여의도 공실률이 급등한 데는 지난 7월 파크원이 준공된 영향이 크다. 파크원은 오피스 타워 2개동, 연면적 37만6179㎡ 규모의 프라임급 빌딩이다.

일부 호텔이 들어서는 공간을 빼면 대부분이 사무실 용도다. 최근 유진기업이 입주했고, LG화학 등도 입주할 것으로 알려졌다.

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파크원 측은 적극적인 마케팅을 진행하고 있어 4분기부터는 공실률이 다소 낮아질 수 있다.

그러나 현재 여의도에 입주를 기다리는 대형 오피스빌딩이 적지 않아 여의도권역 전체 공실률이 크게 감소하기는 힘들 전망이다.

우선 지난 9월 KB국민은행 신사옥(연면적 6만7677㎡)이 사용승인을 취득하면서 입주를 준비 중이다. 여의도권역 내 흩어져 있는 KB계열사 사무실을 올해 중으로 모두 통합 이전할 계획이다.

연말에는 여의도우체국빌딩이 준공을 앞두고 있다. 여의도 사학연금회관과 MBC부지 재개발에 따른 추가 오피스 공급도 예정돼 있다.

이곳에는 기존 여의도 일대 구형 건물 입주사들이 이전을 고려 중이어서 기존 사업장을 상대로 유치 경쟁이 치열할 것으로 보인다.

대규모 신규 공급 영향을 받은 여의도권역과는 다르게 도심·강남권역은 비교적 안정적인 흐름을 나타냈다.

도심권역에서는 전분기에 공급된 신규 자산을 중심으로 활발한 계약이 진행되고 있다. 그랜드센트럴(구 SG타워)은 대우조선해양을 포함한 주요 국내 기업과의 신규 임대차 계약을 협의 중이다.

센터포인트 돈의문도 대림산업과 임대차 계약을 체결하면서 전체 오피스 면적의 70% 이상이 흡수될 예정이다.

이에 따라 도심권역 공실률은 장기화된 경기침체와 코로나19 영향에도 불구하고 전분기대비 0.7%포인트, 전년대비 1.6%포인트 감소한 11.0%를 기록했다.

강남권역은 상반기 법무법인의 권역 이탈로 발생한 면적이 국내 IT기업의 확장 움직임으로 대부분 흡수돼 여전히 견고한 수요를 보였다.

내년 상반기 준공을 앞둔 센터필드는 권역 내 대형 오피스에 위치하던 IT 관련 임차인과 계약을 협의 중인 것으로 알려졌다.

여의도권역의 프라임급 오피스빌딩 편입과 도심·강남권역 임대 수요의 안정세가 이어지면서 서울 대형 오피스 평균 실질임대료는 2분기 ㎡당 2만2071원에서 3분기 2만2164원으로 소폭 상승했다.

CBRE 관계자는 "인센티브 수준은 권역과 자산에 따라 다르게 나타나고 있다"면서 "올 연말까지 도심과 여의도권역에 추가 공급이 남아있어 임차인 유치를 위한 인센티브는 일부 확대될 것으로 예상된다"고 말했다.