[안선영의 아주-머니] 재개발·재건축, 공통점과 차이점은?

부동산에 조금이라도 관심 있는 사람이라면 재개발과 재건축에 대해 한 번쯤 들어봤을 것이다. 부동산에 관심이 없더라도 주변, 혹은 본인이 사는 단지가 재건축·재개발 사업을 하는 곳이 적지 않다. 전국적으로 재건축·재개발 사업지는 2000여곳에 달한다.

재건축·재개발을 간단하게 설명하면 단지, 혹은 동네 전체가 동업자가 되어 한번에 집을 부수고 다시 짓는 사업이다. 혼자 신축하는 것보다 여럿이 함께 하는 것이 더 경제적이고 효율적이기 때문이다.

언뜻 보기엔 노후한 건축물을 정비한다는 점에서 비슷해보이지만, 전혀 다른 사업이다.

재건축은 도로, 하수도, 공원 등 정비기반시설이 이미 잘 갖추어진 곳에서 하는 사업인 반면, 재개발은 정비기반시설이 미비한 지역에서 하는 사업을 말한다. 아파트 밀집 지역은 재건축, 단독주택 밀집지역은 재개발이라고 생각하면 쉽다.

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보상금액 기준도 다르다. 재건축은 가지고 있는 집에 대한 보상을 시가로 해주기 때문에 개발이익이 반영된 금액으로 보상받을 수 있다. 그러나 재개발은 개발이익이 반영되지 않은 금액으로 보상한다.

재건축은 조합 임의가업이지만, 재개발은 강제가입이라는 점에서도 다르다. 재개발은 조합 설립에 필요한 인원인 75%가 채워지면 나머지 25%는 본인이 원하지 않아도 강제로 조합원이 된다. 필요 인원을 채웠더라도 반대자는 부동산을 조합에 매각할 수 있는 사업이 재건축인 것이다.

여기서 중요한 점은 두 사업 모두 조합 설립에 75%의 인원이 필요하다는 점이다. 구역 내에 가게를 두고 장사를 하는 상인이나, 집을 세 놓고 월세 수입으로 사는 사람들은 개발이 부담스러울 수 있다.

이 때 개발을 원하지 않으면 조합설립에 동의하지 않으면 된다. 구역 내 주민 75% 이상이 동의해야 조합을 설립해 사업을 시작할 수 있고, 미달하면 사업 자체가 불가능하기 때문이다.

업계 관계자는 "최근에는 수익이 크게 꺾였다고 하지만 여전히 재건축·재개발을 통한 재테크에 대한 투자자들의 관심은 높다"며 "재건축과 재개발 사업은 각종 이해관계가 얽혀있어 분쟁이 많은 만큼 정확한 차이점을 아는 것이 중요하다"고 말했다.

서울 잠실 5단지 주공 아파트 단지 모습 [사진=연합뉴스]