"오세훈의 100층 vs 박원순의 35층"…다시 맞붙은 한강변 초고층 논쟁

[오세훈 전 서울시장(왼쪽)과 박원순 현 서울시장]
 

"한강변 아파트 평균 층수 50층, 한강 스카이라인을 획기적으로 바꿔 놓겠다. 서울에서도 홍콩 못지않은 야경을 볼 수 있다."(오세훈 '한강 공공성 회복선언')

"한강 조망권은 공공재. 재건축 아파트는 최고 35층 넘을 수 없다."(박원순 '서울 2030 서울도시기본계획')

오세훈 전 서울시장이 유튜브 방송 채널 오세훈TV에서 "박원순 시장이 서울 집값을 올렸다"고 포문을 열면서 서울시 부동산 정책을 놓고 전·현직 시장간 논쟁이 재점화됐다. 박원순 시장이 2011년 10월 보궐선거에 당선, 시장직에 오르면서 가장 먼저 한 일은 오세훈표 부동산 정책인 한강르네상스 계획을 지우는 것이었다. 100층 초고층 랜드마크 건설을 골자로 한 한강르네상스계획은 한강변 층고를 35층으로 제한한다는 내용의 한강변 경관관리계획으로 대체했다. 하지만 오세훈 전 시장 시절 추진됐던 국제업무지구 건설과 박 시장 재임 중 추진되는 한전부지 현대차 GBC 타워 건설이 데칼코마니처럼 닮아, 층고를 제외하면 사실상 대동소이하다는 비판도 나온다. 서울시 집값을 놓고 다시 맞붙은 서울시 전·현직 시장의 한강변 재건축 정책을 비교해 본다. 

◆오 "한강변을 최고 100층 랜드마크로" vs 박 "한강은 문화유산···최고 35층 제한" 

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박 시장과 오 전 시장은 한강변을 공공재로 보고 아파트 재건축을 직접 관리했다. 오 전 시장은 2009년 '한강 공공성 선언'을 통해 한강변 경관을 개선하겠다는 정책 목표를 제시했다. 한강 주변을 둘러싼 서울시의 노후 아파트를 구역별로 지정해 최대 100층까지 허용하고 이를 관광자원으로 육성하겠다는 게 골자다.

당시 서울시는 한강변 재건축 단지 땅의 25% 이상을 기부채납(공공기여)할 경우 최고 50층 내외로 지을 수 있도록 했다. 56층짜리 용산구 이촌동 '래미안 첼리투스'(기부채납 25%)와 47층 성동구 '서울숲 트리마제' 주상복합아파트(기부채납 32%)가 대표적이다. 이들 단지는 기존 한강변 재건축 단지의 평균 기부채납 비율(15%)보다 2배 이상의 토지를 내놓고 인허가를 받았다.

오 전 시장 재임 당시 서울에선 잠실 제2롯데월드(555m·123층), 상암동 국제비즈니스센터(580m·130층), 뚝섬 자동차 테마파크 빌딩(450m·110층) 등 초고층 건물 계획이 쏟아졌다. 그는 강남·잠실·뚝섬·용산·여의도 등 서울 거점별로 랜드마크를 만들어 관광객을 늘리고, 지역경제를 활성화하겠다고 했다.

반면 박 시장은 2013년 '서울도시기본계획'을 발표하면서 한강 인접부 아파트는 최고가 15층, 후변부는 최고 35층 이하로 높이를 제한했다. 한강 경관에 대한 공공성을 확보하고 서울시 스카이라인 다양화를 위한 목적이다.

다만 여의도·용산·잠실 등 특정 상업지역의 경우 건물 목적에 따라 최고 51층까지 가능하도록 했다. 박 시장은 한강변을 '자연문화유산' 수준으로 관리한다는 원칙 아래 토지이용, 조망권 확대, 접근성, 경관관리 등 7개 세부관리 항목을 정하고 규제를 강화했다.

◆지나친 사유재산권 침해

두 시장은 한강을 공공재로 봤지만 접근법은 서로 달랐다. 그러나 두 정책 모두 시민들의 비판을 받았다. 

오 시장의 한강변 초고층 아파트 건립계획은 막상 재건축을 앞둔 아파트 주민들에게 비판을 받았다. 기부채납 비율이 너무 높아 주민들의 사유재산권을 과도하게 침범한다는 것이다.

압구정 현대아파트 등에서는 반발이 쏟아졌다. 당시 주민들은 "현재를 위해 미래를 저당잡힌 졸속정책"이라며 "시간이 지나면 건물 값은 하락하고 땅값은 올라가는데 기부채납 비율로 40%를 책정하는 것은 말도 안된다"며 재건축을 거부했다.

박 시장 정책 역시 사유재산권을 과도하게 침범한다는 지적이 나온다. 아파트 노후화로 재건축이 시급한 상황인데 부동산 투기를 이유로 서울시가 재건축 인허가를 통제하고 있기 때문이다.  

실제 박 시장이 취임한 2011년부터 최근까지 서울시의 노후 아파트 재건축 규제와 경관계획은 꾸준히 강화됐다. 재건축 적정성을 검토하는 안전진단기준 요건 강화, 일몰제, 고분양가 사업장 심사기준 강화 등 정비사업장 지침부터 혁신설계안, 일반분양권 통매각 금지, 1대1 재건축 금지 등 사업성을 떨어뜨리는 각종 규제까지 다양하다. 때문에 압구정 현대, 대치동 은마, 잠실 주공아파트 등 서울을 대표하는 노후 아파트 재건축은 올스톱됐다.

재건축이 사실상 불가능해지자 오 전 시장 재임 당시 건립된 한강변 초고층 단지의 희소성은 높아지고 있다. 국토교통부 실거래가에 따르면 서울숲 트리마제 전용 85㎡는 29억원, 이촌동 챌리투스 전용 124㎡는 35억8000만원에 거래됐다. 재건축에 성공한 반포 아크로리버파크 전용 60㎡도 23억5000만원에 거래돼 평당 1억원에 근접했다.

◆"부동산은 공공재, 정부가 끝없이 계획" vs "누구나 서울에 살고 싶다, '서울' 수직으로 개발해야"

박 시장의 정책 철학은 그동안의 발언에서도 드러난다. "서울시가 획일적인 아파트 디자인에서 벗어나야 한다(2017)", "잠실과 강남, 압구정은 예민한 지역이기 때문에 재건축을 진행하면 안된다(2018)", "부동산 가격 안정에 정부가 개입하지 않은 국가는 없다. 아파트 가격은 자유시장에 맡기면 안된다(2019)" 등이 대표적이다.

반면 오 시장은 전임 시장(이명박 전 대통령)의 바톤을 이어받아 서울 지역에 뉴타운을 50곳으로 지정하고, 한강 일대 수변문화공원 조성을 위한 재개발 계획을 추진했다. 

오 시장은 "오래된 아파트를 허물고 지금보다 3배 높이로 짓게 해주되, 한강변에 공공용도로 땅을 더 많이 내놓게 해 공원을 조성하면 시민들에게 돌아갈 한강 조망권이 커진다"며 "땅의 효율성이 높아져 윈윈이 가능한 전략"이라고 말했다. 그러면서 "누구나 한강변에 살고 싶어하고, 인구가 밀집한 대도시를 수평적으로 개발하는 것은 불가능하다"며 "수직적으로 토지효율을 늘려 공급을 대폭 확대해야 한다"고 했다.