[아주 쉬운 뉴스 Q&A] 아파트 고분양가 논란, 핵심은?

서울 잠실의 한 부동산 밀집 상가. [사진제공=연합뉴스] 

정부가 아파트 분양가의 고삐를 더 강하게 옥죄기로 했습니다. 아파트 분양가란 쉽게 말하면 새 아파트 가격을 말합니다. 계약금, 중도금, 잔금 등으로 구성되며, 재건축 조합원의 물량을 제외한 일반분양 아파트의 가격을 말한다고 할 수 있습니다.

정부가 분양가에 민감한 것은 부동산 시장을 자극할 수 있기 때문입니다. 새 아파트 가격이 주변 시세보다 높게 책정될 경우 주변 기존 아파트들의 집값 상승세를 부추길 수 있습니다. 또 고분양가의 경우 건설사나 재건축 조합의 배만 불린다는 비판도 있습니다.

Q. 고분양가 관리지역이 어딘가요?

A. 주택도시공사(이하 허그)는 보증리스크 관리 명분으로 현재 서울 전역과 과천, 세종, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구, 부산 해운대구·수영구·동래구를 '고분양가 관리지역'으로 규정하고 분양보증서 발급에 앞서 분양가 심사를 합니다. 허그의 분양보증서가 없으면 지자체의 분양승인에도 문제가 생기고, 금융권 중도금 대출을 받을 수 없기 때문에 건설사 입장에서는 무조건 승인을 받아야 합니다.

Q.고분양가 사업장을 판단하는 기준이 뭔가요?

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A.  허그는 최근 고분양가 사업장을 판단하는 기준을 개편했습니다. 개편안은 오는 24일 분양보증 발급분부터 적용합니다. 개편안을 보면 고분양가 사업장을 판단하는 기준은 '1년 이내 분양기준', '1년 초과 분양기준', '준공 10년 이내 기준'으로 나뉩니다. 준공 10년 초과시엔 생활권을 확장해서 비교합니다. 1년 이내 분양사업장이 있으면 이 사업장의 평균 분양가 및 최고분양가의 100%를 넘지 못합니다. 1년 초과한 분양사업장이 있으면 평균 분양가의 105%를 넘지 못합니다. 마지막으로 새로 분양한 사업장이 없고 준공된 아파트만 있는 경우 평균 매매가의 100%를 넘지 못합니다.

Q. 고분양가 논란이 왜 일죠?
A.  분양가 논란의 이유는 아파트 분양가가 매년 빠른 속도로 오르기 때문입니다. 서울 아파트 분양가격은 5월 말 기준 ㎡당 평균 778만6000원입니다. 이는 지난해 5월말(691만9000원)보다 12.54%나 오른 가격입니다. 전국 아파트 평균 분양가격은 지난달 말 기준 ㎡당 평균 348만5000원으로, 지난해 같은 기간보다 7.07%, 지난 4월보다 0.97% 상승했습니다. 물가상승률이 같은 기간 1%도 안 되게 오른 점을 감안하면 상승률이 매우 가파르다고 볼 수 있습니다.

Q. 향후 부동산 시장에 미치는 영향은?
A. 무엇보다 새 아파트를 원하는 수요자 입장에서는 고분양가 관리지역이 호재로 작용합니다. 분양가 상승폭이 비규제지역에 비해서 제한되기 때문입니다. 업계 관계자는 “고분양가 관리지역은 높은 분양가에도 수요자가 몰릴 만큼 인기지역으로, 여기에 규제로 인한 합리적인 분양가가 책정되면서 더 각광받고 있다”며 “분양가 규제로 주택 공급량이 줄어들 수도 있는 상황에서 청약 통장을 가진 무주택자 입장에서는 이후 분양 할 단지에 대해 관심을 가져봐야 한다”고 말했습니다.

Q. 분양일정이 늦춰진다고?
A. 문제는 분양일정이 늦춰질 수 있는 점입니다. 서울 강남권 재건축 단지들은 분양가에 제한을 받다보니 후분양을 검토하고 있습니다. 강화된 ‘고분양가 사업장 심사 기준’이 적용되면 현행 기준보다 분양가가 더 낮아질 것으로 예상되기 때문입니다. 다만, 향후 분양시장을 예측하기 쉽지 않고, 일반분양 지연에 따른 금융비용을 부담해야하는 등 부담이 따르는 것도 사실입니다.