서울 뉴타운·재개발 해제지역 건축물 노후 심각… 단계적 주거재생 필요

     뉴타운 수습·추진 현황[이미지=서울연구원 제공]

과거 서울시내 뉴타운·재개발 대상지 10곳 가운데 6곳은 해제가 이뤄진 것으로 확인됐다. 특히 이들 중 지은 지 20년이 넘은 건축물이 60% 이상인 지역은 90% 수준에 육박, 노후주택 개량이나 기반시설 정비가 시급하다.

8일 서울연구원(연구진 장남종·김상일·이현정·백세나)이 조사한 '뉴타운·재개발 해제지역 실태분석과 주거재생방향' 보고서에 따르면, 박원순 시장 취임 첫해인 2012년 1월 '뉴타운·재개발 수습방안'을 발표했다. 그러면서 주거지 재생으로 정책방향 전환을 알렸다.

올해 2월 현재 총 683개 정비(예정)구역 중 해제 결정 393곳, 정상 추진 262곳, 미결정 28곳 등으로 파악됐다. 해제된 곳은 상당수 주거환경이 개선되지 않았다. 이곳의 건축물 노후도를 보면, 30년이 넘는 건축물의 60% 이상인 해제지역이 전체 약 28%를 차지했다.

이들은 대부분이 저층주거지로, 주차공간 같은 기초생활 인프라 여건도 열악했다. 전문가들은 물리적 환경개선을 위한 차별화된 정책적 지원이 시급하다고 제안했다.

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아울러 일부에서는 주민 구성원 간 매몰비용, 보조금 등을 둘러싼 갈등이 여전히 남아 있다. 또 아파트가 아니면 어떤 주택지의 모습으로 변화시킬지 등 대안에 대한 정보 부족으로 공공기관을 향한 불신도 적지 않았다.

보고서에서는 향후 뉴타운·재개발 해제지역을 포함한 저층주거지(면적 111㎢) 전반의 종합관리계획 수립이 필요하다고 알렸다. 실제 다수에서 주거 재생 방안을 찾지 못하고 있는 실정이다.

해제지역은 주택 노후화, 무질서한 개발 양상, 빈집 발생 등 대체로 쇠퇴현상이 나타났다. 특히 주거비와 임대료 상승 및 젠트리피케이션 등의 경제적 문제가 보여졌다. 이로 인해 부문별 주요 현안의 대응방향 검토가 필요했다.

서울연구원은 시급성이 높은 우선적 선정 대상지의 지원정책으로 전략적 주거재생을 벌이고, 체감 가능한 공공지원으로 효과 제고 방안을 모색하라고 강조했다. 우선정비 유형은 4m 미만 접도 불량률이 약 37.2%이고, 단독주택 위주 구릉지 입지 특성을 보였다.

예컨대 옥인1구역의 경우 사업시행인가 이후 한양도성 성곽복원사업에 따라 해제가 시장 직권으로 이뤄졌다. 구역 내 빈집들은 방치된 상태였고, 차량 접근도 힘든 데다 주차난도 심각하다. 사직2구역은 2017년 해제 뒤 지가 상승과 다수의 공가 발생에 따라 거주환경이 갈수록 나빠지고 있다.

또한 중앙정부와의 협치로 '도시재생 뉴딜 프로젝트'에 대응하는 한편 생활권 차원의 체계적 관리방안 제시가 요구된다고 정리했다. 서울연구원 관계자는 "기반시설 정비 또는 소규모 구획정리 등의 공공지원 방식과 대상지 우선 순위를 결정하고, 동시에 체계적 가이드라인 마련이 절실하다"고 말했다.
 

   해제지역 유형화 주요 특성.[이미지=서울연구원 제공]