[알쏭달쏭 1주택자] 분양권 주택 간주? 청약 YES, 전세보증 NO

 

[이미지=아이클릭아트 제공]

전세보증을 받을 때 분양권은 주택 보유수에 포함될까? 답은 ‘아니다’이다. 하지만 청약의 경우 이르면 내달 말부터 분양권도 주택을 보유한 것으로 간주된다. 청약 1순위 자격에 제한을 받는다는 의미이다.

정부의 9.13대책에 따라 ‘1주택자’에 대한 새로운 규제들이 속속 도입된다. 해당 사항에 대해 제대로 인지하지 않았다가는 큰 코 다칠 수 있으니 꼼꼼히 확인하는 것이 필수다. 관련 내용을 Q&A로 풀어봤다.

◆ 분양권 주택보유 간주? 전세보증 NO, 청약 YES
분양권과 조합원 입주권은 전세보증시 주택보유수에 포함되지 않는다. 분양권만 있고 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 간주하기 때문에 제한 없이 전세대출보증을 이용할 수 있다. 그러나 청약의 경우 이르면 내달 말부터는 분양권 소유자도 유주택자로 간주하기 때문에 1순위 자격에 제한을 받는다.

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◆ 기존에 보유한 주택을 처분해야 하는 기간은 2년인가 아니면 6개월인가?
청약은 신규로 공급받은 주택의 입주 가능일부터 6개월 안에 기존에 보유한 주택을 팔아야 한다. 청약에 당첨 된 후 입주가능일까지는 대략 2년반~3년이 걸린다. 전세보증의 경우 1주택자는 집을 처분할 필요가 없으나 기존에 보증을 이용하고 있던 2주택 이상 다주택자는 보증을 연장하려면 1주택 초과분을 2년 내 처분하기로 약속해야 한다.  또 1회에 한해서만 연장을 허용 받는다.

◆ 청약 받은 뒤, 기존 주택 안 팔면 어떻게 될까
입주 가능일부터 6개월 안에 기존 주택을 매각하지 않으면 공급계약을 취소한다. 불가피하게 처분을 못했을 때는 500만원 이하의 과태료 처분에 그치나, 이 외의 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금 처벌을 받게 된다.

◆ 내달부터 1주택자는 청약 문이 완전히 닫히나?
완전히 닫히지는 않으나 청약 문이 아주 좁아진다. 1주택자들은 11월 말부터는 추첨 물량의 25%를 두고 무주택자와 경쟁을 해야 한다. 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시 지역에서는 추첨제로 입주자를 선정할 때 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 먼저 공급하기 때문이다. 나머지 물량은 무주택자와 기존 주택을 처분하기로 약속한 1주택자에게 우선 배정하고 남는 주택이 있다면 유주택자에게도 공급한다. 그러나 경쟁률이 수십 대 일에 달할 정도로 청약시장이 뜨겁기 때문에 사실상 유주택자에게는 기회가 없을 것으로 보인다.

◆ 1주택자는 11월 안으로 '청약 갈아타기' 가능한가?
11월 말까지는 기존 방식대로 청약이 운용되긴 하나 갈아타기는 쉽지 않을 전망이다. 정부는 새로운 청약제도 도입에 따른 효과를 극대화하기 위해서 이번 달에 예정됐던 위례신도시와 판교 대장지구, 과천주공 6단지 등 수도권 아파트 2000여 세대의 분양일정을 12월 이후로 미루도록 했다.

◆ 1주택자는 무조건 전세보증을 받을 수 있나?
주금공, HUG는 이달 15일부터 공적 전세대출 보증시 부부합산 연소득 1억원을 초과하는 1주택자에 대해서는 신규 보증을 제한한다. 합산 연소득이 1억원을 초과하지 않으면 제한없이 전세대출보증을 이용할 수 있다. 부부합산 연소득이 1억원을 넘는 이들은 민간보증인 SGI의 전세대출 보증을 이용하면 된다.

◆ 임대주택은 보유한 주택으로 간주하나?
전세보증의 경우 개인임대사업자가 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록한 임대주택도 규제회피 방지를 위해 원칙적으로 주택보유수에 포함한다. 다만, 9월 13일까지 구입한(매매계약 체결일 기준) 임대주택이라면 주택보유수에서 제외한다. 주택법상 주택이 아닌 오피스텔도 주택보유수에서 제외한다. 또 非수도권‧非도시에 소재한 ▲사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택 ▲85㎡이하의 단독주택 등의 주택 소유자가 타 지역으로 이주하는 경우에도 무주택으로 본다.