[김충범 기자의 부동산 따라잡기] 실거래가와 2~10배 차이…'공시지가'란?

[이미지=아이클릭아트]

최근 보유세 개편안 문제로 부동산 시장이 떠들썩합니다. 이와 함께 계속 거론되는 용어가 있죠. 바로 '공시지가(公示地價)'입니다.

공시지가란 국토교통부 장관이 평가해 공시한 토지 단위면적(㎡)당 가격입니다. 한마디로 국가가 매겨 공시한 땅값이란 뜻이죠.

정부는 신뢰도 높은 표준 지가정보체계 구축을 위해 공시지가 제도를 운영하고 있습니다. 공시지가는 '부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 산정됩니다.

공시지가는 다시 '표준지공시지가'와 '개별공시지가'로 나뉩니다. 표준지공시지가는 국토부 장관이 조사·평가한 약 50만개 필지(표준지)의 ㎡당 가격입니다.

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표준지는 말 그대로 '표준이 되는 토지'를 의미합니다. 어느 한 지역에서 가격 수준, 지가 모양, 용도, 면적 등이 일대를 대표할 수 있는 토지일 경우 표준지로 선정될 수 있습니다.

이 표준지공시지가 선정은 매우 중요합니다. 바로 토지 보상금과 개별공시지가의 평가 기준이 되기 때문이죠. 즉 개별공시지가는 시장, 군수, 구청장이 조사한 개별토지를 이 표준지공시지가와 특성을 비교해 산출한 ㎡당 가격으로 보시면 되겠습니다.

개별공시지가는 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 활용되며, 양도소득세, 종합부동산세, 증여세, 상속세 등 국세와 지방세를 산정하는 기초자료로 쓰인다는 점에서 의미가 있죠.

통상적으로 "김씨네 땅의 공시지가가 얼마지?", "이면도로변 땅값이 실거래가와 차이가 많네?" 등의 대화 내용에서 공시지가는 바로 이 개별공시지가로 보면 됩니다.

그렇다면 '실거래가(實去來價)'는 뭘까요? 말 그대로 실제 거래되는 가격입니다.

실거래가는 기본적인 입지, 주변 인프라, 개발호재 등에 따라 천차만별로 달라지게 마련입니다. 때문에 공시지가와 실거래가가 많게는 10배까지 차이가 나는 경우도 발생하죠.

이는 공시지가가 모든 토지의 정확한 특성을 반영할 수 없기 때문입니다. 기본적으로 국가가 보수적으로 가격을 측정하다 보니 실거래가의 흐름, 속도를 쫓아가는 데 무리가 있는 것이죠.

정리하면 입지가 우수하고 풍부한 개발호재를 갖춘 토지는 미래 시세까지 어느 정도 반영되기 때문에 공시지가와 실거래가의 차이도 커집니다. 국토부에서 제시하는 가격이라 해서 덜컥 공시지가만 살펴봐서는 안 된다는 이야기입니다.

최근 김현미 국토부 장관도 실거래가와 차이가 큰 공시지가에 대해 현실화 방침을 밝혔죠. 하지만 이러한 가격 현실화가 언제 이뤄질진 아직 모릅니다. 또 시행된다 해도 어느 정도 시일이 걸리겠죠.

토지 가격이 궁금하신 분들은 반드시 공시지가와 실거래가를 함께 파악하는 습관을 들이시는 것이 좋습니다.