[강영관의 시선]후분양제, 신중히 접근해야

아파트 후분양제 도입이 가시화되고 있다. 현행 선분양 제도가 분양 이후의 하자 문제에 취약하고 분양권 전매 등 투기를 조장한다고 보고 공공·민간 구분 없이 공정률 80% 이상을 보인 다음 분양하자는 것이 요지다.

현재 선분양제도는 41년 전인 1977년 처음 도입됐다. 당시 주택 보급률(70%)이 낮은 상태에서 도시화와 맞물려 대량공급이 필요했기 때문이다. 그러나 분양권 투기가 심화되고 소비자 선택권을 제약한다는 점과 '준공전 매매대금'을 지급하면서 거래 리스크가 상존한다는 점에서 후분양제를 도입하자는 의견이 꾸준히 제기됐다.

이에 지난 2004년 참여정부는 2012년 전면 도입을 목표로 분양허용 공정률 수준을 2007년 40%부터 시작해 2년 단위로 20%포인트씩 단계적으로 올리는 내용의 후분양제 로드맵을 발표했다. 그러나 업계의 강력한 반발과 함께 글로벌 금융위기로 첫발도 제대로 떼지 못하고 중단됐다.

이런 가운데 정부는 올 상반기 중 확정할 예정인 '제2차 장기 주거종합계획(2013~2022년)'에 후분양제 로드맵을 넣어 관련 논의를 본격화하겠다는 입장이다. 정부는 후분양제 도입으로 공급업체의 부도 피해, 건축물 하자 분쟁 감소와 함께 분양권 투기 근절 등의 효과가 있을 것으로 기대하고 있다.

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하지만 후분양제가 도입되더라도 건축물 하자 분쟁 등이 크게 줄어들지 않을 것으로 보인다. 아파트 공사 진척률 80% 수준에서 하자분양의 가장 큰 원인인 마감상태 등을 확인할 수 없다는 게 업계 중론이다.

특히 후분양제에서는 건설사들이나 재건축조합 등 시행사들이 완공 때까지 공사비를 자체 조달해야 하기 때문에, 그간 늘어나는 금융비용은 고스란히 분양가 상승으로 이어질 수밖에 없는 구조다. 이럴 경우 수요자들은 선분양 때보다 더 많은 비용을 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있다.

후분양제로 인해 분양시장의 불확실성이 커질 수 있다는 의견도 나온다. 시행사들의 사업성이 악화되면서 공급물량도 크게 줄어들 수밖에 없고 집값이 급등할 가능성이 크기 때문이다.

실제 주택도시보증공사가 발표한 보고서를 보면 민간주택에도 후분양이 의무화될 경우 건설사가 추가 조달해야 하는 자금이 연간 35조4000억~47조3000억원 선이며, 이 경우 분양가가 3.0~7.8% 선까지 오를 것으로 예측됐다. 또 이에 따른 부담으로 민간 공급 물량이 연평균 8만6000~13만5000가구 감소할 것으로 예상됐다.

투기근절 등의 효과를 바라보고 후분양제를 성급하게 도입할 경우 주택공급, 소비자의 부담 문제가 크게 불거질 수 있다. 득보다 실이 더 클 수 있다는 얘기다. 후분양제 도입은 신중하게 접근해야 한다. 결코 밀어붙일 일이 아니다.