[부동산금융] "지방 주택시장, 올해 본격 침체"

[사진=코람코자산신탁 제공]

작년부터 위축되기 시작한 지방 주택시장이 올해 본격적으로 침체기에 접어들었다는 분석이 나왔다.

12일 코람코자산신탁이 발간한 '하반기 지방 주택시장, 침체기로 진입하나?' 보고서에 따르면 '벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)'으로 주택시장의 경기순환국면을 분석한 결과, 수도권·제주·세종을 제외한 모든 지방이 정체기 또는 후퇴기에 해당하는 것으로 나타났다.

벌집순환모형은 주택시장의 매매거래량과 주택 가격의 관계가 '회복-활황-정체-후퇴-침체-전환기' 등 6개의 전환점에 의해 시계반대방향으로 순환·변동한다는 이론이다.

보고서를 보면 부산·강원·대전 등 그동안 상대적으로 양호한 분위기를 보였던 지역들도 2016년부터 신규 공급이 줄어들면서 거래량이 감소, 지난해부터 후퇴기에 진입한 것으로 분석됐다.

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특히 강원도는 평창 동계올림픽 특수가 끝난 뒤 시장이 크게 위축되면서 활황기에서 정체기를 건너 뛰고 후퇴기에 곧바로 들어섰다. 이외에 경남·충북·전북은 정체기에서 후퇴기로, 광주·울산·경북·충남은 후퇴기가 심화되거나 장기화되는 모습을 보였다. 

코람코자산신탁은 인구 순유출 지역을 중심으로 침체기 진입이 가속화될 것으로 내다봤다.

코람코자산신탁은 "지방은 전반적으로 인구 고령화 및 성장률 둔화로 인구의 자연감소가 진행 중이며 이는 주택시장의 수요 기반에 직접적인 제약 요소로 작용할 것이다"면서 "인구 자연감소와 더불어 20~30대 청년층을 중심으로 주변 성장 지역으로의 인구 유출이 발생하면서 인구 감소 속도가 가속화되고 있다"고 분석했다.

코람코자산신탁은 올해 최근 3년 대비 분양·입주물량이 많은 곳을 중심으로 추가적인 가격 하락이 나타날 것으로 예상했다.

부산·대구·광주·대전 등 광역시와 충남 일대에선 분양물량이 최근 3년간 대비 1.7∼1.9배 늘고, 강원도와 충북·전북·경남·경북 등은 입주물량이 1.2∼2.5배 증가할 전망이다.

시장 불확실성이 높아지면서 재고주택시장(매매시장)과 분양시장이 상반된 모습을 보이는 지역이 있었다.

부산의 경우 지난해 연평균 1%대의 낮은 주택가격 상승률에도 불구하고 청약 경쟁률은 평균 44 대 1에 달하는 등 재고 아파트와 분양 아파트간 탈동조화(디커플링) 현상이 두드러졌다. 대구 북구, 광주 북구, 울산 동구, 경북 경산시, 전북 전주시 등에서도 이같은 현상이 나타났다.

코람코자산신탁은 하반기 지방 주택시장이 수요와 공급 모두 하방 압력이 확대될 것으로 바라봤다.

코람코자산신탁은 "하반기 금리인상, 대출 제약, 공급물량 누증 등의 영향이 본격화되면서 가격 하락세 전환 지역 확대 및 하락폭 심화가 이어질 것으로 보인다"면서 "같은 지역 내에서도 하위 지역별로 수급상황, 상품, 입지 등에 따라 차별화가 심화되고 있어 개별 주택시장 모니터링 및 분석의 세분화가 요구된다"고 전했다.