강남역 롯데칠성·코오롱부지 개발길 열렸다

서울 서초구 롯데칠성·코오롱 부지 조감도(왼쪽)와 진흥아파트 부지 조감도. [이미지=서초구 제공]

서울 서초구 롯데칠성과 코오롱 부지가 소유부지별 특별계획 구역으로 지정돼 일본 롯폰기힐스 개발 방식으로 개발된다. 이들 부지는 강남 최고 노른자위 땅으로 꼽히지만 소유주들 간 이견을 조율하지 못해 개발이 미뤄져왔다. 

서초구는 오는 5일 지하철 2호선 강남역에서 서초역에 이르는 서초대로 일대 58만㎡ 부지를 구역별로 개발하는 ‘서초로 지구단위계획안’ 열람 공고에 들어간다고 2일 밝혔다.

◆롯데칠성·코오롱 부지 각각 개발··· ‘타운매니지먼트’로 도시재생

삼성타운 옆에 위치한 롯데칠성과 코오롱 부지 8만㎡는 강남 최대 금싸라기 땅으로 꼽히는 곳이다. 롯데그룹은 47층 높이의 건물 신축 계획을 서울시에 제출하는 등 10여년 전부터 부지를 개발하고자 했지만 층수 문제와 통합개발, 기부채납 관련 이견 등을 이유로 논의가 쉽게 진행되지 못했다.

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답보 상태를 보이던 개발안은 이번 서초구가 지구단위계획안을 통해 소유부지별 개발을 허용하면서 해결의 실마리를 찾게 됐다.

구는 이번 계획안에 이 일대를 소유부지별 특별계획구역으로 지정하고, 대규모 부지 간 연계와 소규모 인접 부지 간 블록별 자율 개발을 허용하는 내용을 담았다. 구에 따르면 현재 이 일대는 롯데칠성과 삼성, 라이온미싱 등이 소유하고 있다.

구는 세부 계획이 수립되면 용도지역 상향을 검토할 계획이다. 구 관계자는 “롯데칠성 부지는 상업지역으로 개발 가능하지만, 기타 지역은 준주거지역으로 개발해야 하는 등 지역마다 용도지역이 다르다”면서 “이에 개발이 계속 늦어지다 보니 소유부지별 개발을 통해 우선 사업을 진행할 수 있는 데까지는 해보자는 것”이라고 설명했다.

특히 이 일대는 일본 롯폰기힐스 개발에 도입됐던 ‘타운매니지먼트’ 방식으로 진행될 예정이다. 타운매니지먼트란 재개발과 재건축을 통해 건물을 새로 짓는 하드웨어 중심이 아닌, 민간이 자율적으로 지역 축제와 프로그램을 운영하며 도심을 활성화하는 방식으로 죽어가는 상권을 살리는 새로운 도시재생 기법으로 활용되고 있다.

◆서초로 일대 선 기부채납 방식 도입··· 용적률 1000%로 상향

구는 토지 보상비만 1300억원에 달하는 서초로 사유지는 선(先)기부채납 방식을 도입해 개발을 진행할 계획이다.

현재 서초로는 인도로 사용되고 있는 땅의 약 40%가 사유지다. 1978년 도로를 내면서 보상이 제대로 이뤄지지 않았고, 구는 현재 시점에서 이에 대한 토지 보상비가 1300억원에 달할 것으로 계산하고 있다. 지금도 4건의 소송이 진행 중인 서초로는 매년 구가 토지 소유주에게 도로 사용료 2억3000만원을 지급하고 있다.

우선 구는 토지 보상이 이뤄지지 않아 국공유지로 확보하지 못한 49곳의 필지에 대해 선기부채납을 통해 보행 공간을 마련할 계획이다. 선기부채납이란 먼저 토지 소유주가 기부채납을 하면 나중에 용적률 상향 등의 인센티브를 주는 방식을 말한다. 구는 시뮬레이션 결과 선기부채납을 하면 가중치가 높게 적용돼 용적률을 1000%까지 높일 수 있다고 밝혔다.

구는 이번 방식을 통해 도로의 제 기능을 찾고, 소유주는 개발 이익을 얻을 수 있을 것으로 기대하고 있다. 구 관계자는 “서초로의 땅 가격이 높다 보니 소유주들은 기부채납을 꺼리고, 시 입장에서는 모든 부지를 보상해줄 여력이 없다”며 “이번 방식이 비슷한 갈등을 겪고 있는 다른 지방자치단체에 선례가 되길 바란다”고 말했다.

잦은 침수 피해를 겪었던 롯데칠성부지 맞은편 진흥아파트 일대는 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도를 상향하는 대신 공공기여를 통해 지하에 약 5만t 규모의 빗물저류조를 설치하기로 했다. 구는 이로 인해 강남역 일대 침수 피해에 대비할 수 있을 것이라고 밝혔다.

이 밖에도 이번 계획안은 최고 고도지구로 묶여 있는 서초 법원단지 일대를 리모델링 활성화 구역으로 지정해 용적률과 높이 규제를 완화하는 방안도 담았다.

현재 법원단지 일대는 7층 이하 제2종 일반주거지역으로 묶여 있다. 고도제한(28m 이하)이 있다 보니 새로운 건물도 짓기 쉽지 않았다. 구에 따르면 현재 법원단지 내 15년 이상된 건물이 65%가 넘는다.

구 관계자는 “서울의 최고 고도지구 제한은 주로 경관을 보호하기 위해 지정된 반면, 법원단지는 과거 권위주의 시대의 산물”이라며 “향후 최고 고도지구 해제안을 시에 건의할 계획”이라고 밝혔다. 구는 서초로 지구단위계획안 주민 열람 공고가 끝난 뒤 구 도시계획위원회 자문을 거쳐 이달 말 시에 결정을 요청할 예정이다.
 

서울 서초구 '서초로 지구단위계획안' 위치도.[그래픽=김효곤 기자 hyogoncap@]