“구현대 아파트는 중대형 평형대가 많습니다. 일대일 재건축으로 현재 주민들이 살고 있는 평형대와 조망권을 유지할 수 있습니다.”
지난 달 25일 서울 강남구 압구정특별계획 3구역(압구정 3구역) 재건축 조합설립추진위원장으로 선출된 윤광언 위원장은 1일 공약에서 내세운 일대일 재건축의 방향에 대해 이같이 설명했다.
일대일 재건축은 기존 평형을 유지하고 제자리 재건축을 통해 현재 조망권을 확보함으로써 주민들 사이 갈등도 줄일 수 있다는 장점이 있다.
윤 위원장은 "압구정 구현대는 중대형 평형이 많은데 기존 재건축 방식으로 진행하면 의무적으로 전용면적 85㎡ 이하의 소형주택을 60% 지어야 한다. 40평대에 살다가 30평대로 줄어들면 반대할 주민들이 있을 것“이라고 말했다.
한강변 돌출 부분에 위치한 3구역은 조망권이 압구정아파트지구 가운데 최고로 꼽힌다. 일대일 재건축을 추진하게 되면 1~3차는 한강 조망권을, 6~7차는 역세권 입지를 지킬 수 있다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난해 10월 한강변에 위치한 구현대아파트 1·2차 전용면적 196㎡는 37억3000만원에 거래됐다. 같은 기간 동안 압구정로 쪽에 위치한 구현대아파트 6차전용면적 196㎡는 35억8000만원에 거래돼 약 1억5000만원가량 차이를 보였다.
구현대아파트 1·2차 안에서도 조망권에 따라 매맷값 차이가 2억원가량 난다. A공인중개업소 관계자는 “현재 1·2차 전용면적 163㎡ 3층이 35억원, 전용면적 131㎡ 8층이 30억원 정도의 매맷값을 보이고 있다”고 말했다.
윤 위원장은 일대일 재건축을 통해 초과이익환수금을 줄일 수 있다는 분석에 대해서는 "고품질의 자재를 써서 공사비 원가를 높인다면 환수금을 줄일 수 있다는 뜻"이라고 말했다.
재건축 초과이익환수금을 산정할 땐 준공 시점 주택가액(재건축 사업이 끝난 시점의 아파트값)에서 개시 시점 주택가액(재건축 사업을 시작할 당시 아파트값)과 정상주택 가격 상승분 총액, 개발비용(공사비·조합운영비 등)을 뺀 것을 개발 이익으로 본다. 즉, 공사비가 높아지면 개발 이익이 줄어들게 돼 환수금도 최소화할 수 있을 것이란 계산이다. 고급자재를 썼기 때문에 향후 시세 상승에도 도움이 된다.
이 밖에 윤 위원장이 제시한 '평균 45층' 공약도 조명받고 있다. 윤 위원장은 "주민들 2085명의 의견을 담은 서울시 지구단위계획 주민종합의견서를 2016년 10월 28일 시에 제출했다"며 이를 바탕으로 45층을 제안하고 있는 것이라고 설명했다.
윤 위원장은 "우리뿐 아니라 정책적으로 후분양제로 흘러가고 있다"고 말했다.
일대일 재건축과 45층 외에도 윤 위원장은 역사문화공원과 압구정초등학교의 위치를 조정해야 한다고 주장했다. 그는 "현재 단지 중앙에 위치하기로 한 역사문화공원을 동호대교 서쪽으로 옮기고, 단지 중앙을 가로지르는 25m 광폭도로를 없애달라고 것"이라고 말했다.