[압구정 재건축] 조망권 따라 최대 5억 차이..."제자리 재건축으로 기득권 유지"

지난 달 25일 서울 강남구 압구정아파트지구 특별계획구역3 주택재건축정비사업 조합설립 추진위원회 위원장 선거에서 당선된 윤광언 후보는 '1대 1 재건축'을 공약으로 내걸었다. 사진은 압구정아파트지구 모습. [사진=오진주 기자]

“구현대 아파트는 중대형 평형대가 많습니다. 일대일 재건축으로 현재 주민들이 살고 있는 평형대와 조망권을 유지할 수 있습니다.”

지난 달 25일 서울 강남구 압구정특별계획 3구역(압구정 3구역) 재건축 조합설립추진위원장으로 선출된 윤광언 위원장은 1일 공약에서 내세운 일대일 재건축의 방향에 대해 이같이 설명했다.

총 6개 구역으로 구성된 압구정특별계획구역 가운데 4000여 가구로 구성된 가장 큰 3구역(현대 1~7차, 현대 10·13·14차)의 추진위원장이 뽑히면서 압구정 일대 재건축이 탄력을 받고 있다.

일대일 재건축은 기존 평형을 유지하고 제자리 재건축을 통해 현재 조망권을 확보함으로써 주민들 사이 갈등도 줄일 수 있다는 장점이 있다. 

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윤 위원장은 "압구정 구현대는 중대형 평형이 많은데 기존 재건축 방식으로 진행하면 의무적으로 전용면적 85㎡ 이하의 소형주택을 60% 지어야 한다. 40평대에 살다가 30평대로 줄어들면 반대할 주민들이 있을 것“이라고 말했다.

한강변 돌출 부분에 위치한 3구역은 조망권이 압구정아파트지구 가운데 최고로 꼽힌다. 일대일 재건축을 추진하게 되면 1~3차는 한강 조망권을, 6~7차는 역세권 입지를 지킬 수 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 10월 한강변에 위치한 구현대아파트 1·2차 전용면적 196㎡는 37억3000만원에 거래됐다. 같은 기간 동안 압구정로 쪽에 위치한 구현대아파트 6차전용면적 196㎡는 35억8000만원에 거래돼 약 1억5000만원가량 차이를 보였다.

구현대아파트 1·2차 안에서도 조망권에 따라 매맷값 차이가 2억원가량 난다. A공인중개업소 관계자는 “현재 1·2차 전용면적 163㎡ 3층이 35억원, 전용면적 131㎡ 8층이 30억원 정도의 매맷값을 보이고 있다”고 말했다. 

윤 위원장은 일대일 재건축을 통해 초과이익환수금을 줄일 수 있다는 분석에 대해서는 "고품질의 자재를 써서 공사비 원가를 높인다면 환수금을 줄일 수 있다는 뜻"이라고 말했다. 

재건축 초과이익환수금을 산정할 땐 준공 시점 주택가액(재건축 사업이 끝난 시점의 아파트값)에서 개시 시점 주택가액(재건축 사업을 시작할 당시 아파트값)과 정상주택 가격 상승분 총액, 개발비용(공사비·조합운영비 등)을 뺀 것을 개발 이익으로 본다. 즉, 공사비가 높아지면 개발 이익이 줄어들게 돼 환수금도 최소화할 수 있을 것이란 계산이다. 고급자재를 썼기 때문에 향후 시세 상승에도 도움이 된다. 

이 밖에 윤 위원장이 제시한 '평균 45층' 공약도 조명받고 있다. 윤 위원장은 "주민들 2085명의 의견을 담은 서울시 지구단위계획 주민종합의견서를 2016년 10월 28일 시에 제출했다"며 이를 바탕으로 45층을 제안하고 있는 것이라고 설명했다.

윤 위원장은 "우리뿐 아니라 정책적으로 후분양제로 흘러가고 있다"고 말했다.

일대일 재건축과 45층 외에도 윤 위원장은 역사문화공원과 압구정초등학교의 위치를 조정해야 한다고 주장했다. 그는 "현재 단지 중앙에 위치하기로 한 역사문화공원을 동호대교 서쪽으로 옮기고, 단지 중앙을 가로지르는 25m 광폭도로를 없애달라고 것"이라고 말했다.