​“조건부 재건축, 적정성 검토결과 유지보수 결정 시 안전진단 다시 받아야” (일문일답)

서울의 한 아파트 밀집지 전경. 이 사진은 기사 내용과 무관함. [사진=유대길 기자]

국토교통부가 20일 재건축 안전진단 평가 항목 중 구조안전성 비중을 절반까지 상향하는 등 안전진단 기준을 강화한 가운데 “열악한 주거환경을 고려하는 동시에 구조안전성 확보라는 재건축사업의 본래 취지에 맞는 제도 운영 정상화를 기대”한다고 밝혔다.

또 국토부는 현지조사 단계에서부터 공공기관을 참여시켜 안전진단 필요성을 사전에 검증하게 되면 안전진단에 드는 매몰비용을 방지할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

특히 국토부는 재난에 취약한 건축물의 재건축 절차도 간소화해 포항 지진 등으로 피해를 입은 주택의 신속한 재건축을 지원한다는 방침이다.

아래는 이번 재건축 안전진단 기준 강화와 관련해 국토부 관계자와의 일문일답.

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▲재건축 안전진단 제도 도입 취지는?
△아파트 등 공동주택을 대상으로 재건축을 위한 정비계획의 수립 또는 재건축의 필요성을 검증하는 등 사업시행여부를 결정하기 위해 2003년 도입했다.

재건축사업은 미동의자에 대한 강제적 처분권(매도청구권) 부여와 용적률상향, 주택공급규칙 배제 등 여러 공익적 혜택이 부여되는 만큼 공적인 검증 필요하다.

최근 무분별한 재건축으로 인한 사회적 자원낭비를 방지하고 재건축에 동의하지 않은 구분소유자의 재산권 침해를 최소화하기 위해 재건축 안전진단 기준을 강화하게 됐다.

▲현지조사와 안전진단의 차이점은?
△현지조사는 안전진단 실시여부를 판단하기 위한 절차로, 시장이나 군수 등이 육안조사 및 설계도서 검토 등을 통해 유지보수 또는 안전진단 실시로 판정한다.

안전진단은 현지조사 결과 안전진단 실시 판정이 내려진 경우에 시장 및 군수 등이 안전진단전문기관에 의뢰해 구조안전성과 주거환경, 설비노후도 등을 종합적으로 평가, 재건축 실시여부를 최종 판정하는 절차다.

▲조건부 재건축에 대해 적정성 검토를 받게 하는 이유는?
△유지보수 및 재건축과 같은 명확한 판정이 있는 경우는 그에 따르되, 중간영역인 조건부 재건축(종합평가 30~55점)은 객관적인 재검증의 필요성이 있다고 판단했다.

이전 사례들을 보면 90% 이상이 시기를 조정할 수 있는 조건부 재건축 판정을 받았으나, 실무적으로 시기조정 사례 없이 재건축 판정과 동일하게 운영되고 있기 때문이다.

조건부 재건축에 대한 적정성 검토결과 유지보수 결정이 나면 그 결과를 바탕으로 일상적인 유지관리 및 보수를 수행하면 된다. 재건축 추진을 위해서는 사업 추진 필요여부(안전진단 등)를 다시 판정 받아야 한다.

▲내진 미반영 건축물의 경우에는 재건축이 어려워지는 것 아닌가?
△현행 기준에서도 내진설계 미반영 아파트에 별도의 간소한 절차를 두고 있으며, 구조적‧기능적 결함을 가진 경우에는 재건축 추진이 가능하다.

또 이번 제도개선을 통해 재난발생 위험 등으로 시설물안전법상 안전진단 결과 D, E등급 판정을 받은 경우에는 재건축안전진단 없이도 재건축을 추진할 수 있도록 했다.

▲배관노후, 주차장 부족 등 열악한 주거환경에 대한 고려가 미비한 것 아닌지?
△노후 및 불량정도가 심해 재건축이 반드시 필요한 단지는 강화된 기준에서도 재건축 사업 추진이 가능하다.

개정기준에 따르더라도 설비노후와 주거환경 등 구조안전성 외 항목에 50%의 가중치를 두고 있기 때문이다.

층간 소음과 주차장 부족 등 문제가 심각해 주거환경 평가결과가 E등급을 받은 경우에는 다른 평가 없이 바로 재건축을 할 수 있다.