
서울의 한 아파트 밀집지 전경. 이 사진은 기사 내용과 무관함. [사진=유대길 기자]
국토교통부가 20일 재건축 안전진단 평가 항목 중 구조안전성 비중을 절반까지 상향하는 등 안전진단 기준을 강화한 가운데 “열악한 주거환경을 고려하는 동시에 구조안전성 확보라는 재건축사업의 본래 취지에 맞는 제도 운영 정상화를 기대”한다고 밝혔다.
또 국토부는 현지조사 단계에서부터 공공기관을 참여시켜 안전진단 필요성을 사전에 검증하게 되면 안전진단에 드는 매몰비용을 방지할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
아래는 이번 재건축 안전진단 기준 강화와 관련해 국토부 관계자와의 일문일답.
▲재건축 안전진단 제도 도입 취지는?
△아파트 등 공동주택을 대상으로 재건축을 위한 정비계획의 수립 또는 재건축의 필요성을 검증하는 등 사업시행여부를 결정하기 위해 2003년 도입했다.
재건축사업은 미동의자에 대한 강제적 처분권(매도청구권) 부여와 용적률상향, 주택공급규칙 배제 등 여러 공익적 혜택이 부여되는 만큼 공적인 검증 필요하다.
최근 무분별한 재건축으로 인한 사회적 자원낭비를 방지하고 재건축에 동의하지 않은 구분소유자의 재산권 침해를 최소화하기 위해 재건축 안전진단 기준을 강화하게 됐다.
▲현지조사와 안전진단의 차이점은?
△현지조사는 안전진단 실시여부를 판단하기 위한 절차로, 시장이나 군수 등이 육안조사 및 설계도서 검토 등을 통해 유지보수 또는 안전진단 실시로 판정한다.
안전진단은 현지조사 결과 안전진단 실시 판정이 내려진 경우에 시장 및 군수 등이 안전진단전문기관에 의뢰해 구조안전성과 주거환경, 설비노후도 등을 종합적으로 평가, 재건축 실시여부를 최종 판정하는 절차다.
▲조건부 재건축에 대해 적정성 검토를 받게 하는 이유는?
△유지보수 및 재건축과 같은 명확한 판정이 있는 경우는 그에 따르되, 중간영역인 조건부 재건축(종합평가 30~55점)은 객관적인 재검증의 필요성이 있다고 판단했다.
이전 사례들을 보면 90% 이상이 시기를 조정할 수 있는 조건부 재건축 판정을 받았으나, 실무적으로 시기조정 사례 없이 재건축 판정과 동일하게 운영되고 있기 때문이다.
조건부 재건축에 대한 적정성 검토결과 유지보수 결정이 나면 그 결과를 바탕으로 일상적인 유지관리 및 보수를 수행하면 된다. 재건축 추진을 위해서는 사업 추진 필요여부(안전진단 등)를 다시 판정 받아야 한다.
▲내진 미반영 건축물의 경우에는 재건축이 어려워지는 것 아닌가?
△현행 기준에서도 내진설계 미반영 아파트에 별도의 간소한 절차를 두고 있으며, 구조적‧기능적 결함을 가진 경우에는 재건축 추진이 가능하다.
또 이번 제도개선을 통해 재난발생 위험 등으로 시설물안전법상 안전진단 결과 D, E등급 판정을 받은 경우에는 재건축안전진단 없이도 재건축을 추진할 수 있도록 했다.
▲배관노후, 주차장 부족 등 열악한 주거환경에 대한 고려가 미비한 것 아닌지?
△노후 및 불량정도가 심해 재건축이 반드시 필요한 단지는 강화된 기준에서도 재건축 사업 추진이 가능하다.
개정기준에 따르더라도 설비노후와 주거환경 등 구조안전성 외 항목에 50%의 가중치를 두고 있기 때문이다.
층간 소음과 주차장 부족 등 문제가 심각해 주거환경 평가결과가 E등급을 받은 경우에는 다른 평가 없이 바로 재건축을 할 수 있다.