[2018년 부동산 기상도] "서울 매맷값 % 상승"

부동산 전문가들은 새해 부동산 시장이 보합 내지 완만한 상승세를 보일 것으로 예상했다. 사진은 서울시내 아파트 전경. [사진=아주경제DB]

금리 인상과 대출 조이기, 정부의 전방위 규제 등의 여파로 새해 부동산 시장 불확실성이 짙어진 가운데 전문가 10명 중 8명은 서울·수도권과 지방 주택시장 간 양극화가 심화되는 가운데 전반적으로 보합 내지는 완만한 상승세가 나타날 것으로 예상했다. 전월세 시장도 수도권을 중심으로 입주물량이 증가하면서 전반적으로 안정세를 보일 것으로 예측했다. 가장 유망한 부동산 투자 대상으로는 토지가 꼽혔다.

◆지역별 양극화 심화···지방 부동산 시장 하방리스크 확대 = 아주경제신문이 2018년 새해를 맞이해 부동산전문가 10인을 대상으로 설문조사를 의뢰, 분석한 결과에 따르면 전문가들은 신년 주택 매매시장은 3% 이내의 상승 흐름이 지속될 가능성이 높다고 답했다. 전문가 10명 중 5명이 '보합'을 예상했으며, 3명은 '완만한 상승'을 예상했다. 주택가격 등락 폭에 대해서도 8명이 보합 내지는 1~3% 상승을 택했다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "서울지역의 경우 투자자들의 선호지역이면서 여전히 주택공급이 부족한 상황이어서 새해에도 2~3% 내외 상승세가 예상되지만, 일부 수도권과 지방의 경우 하락세가 예측된다"고 말했다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수도 "서울과 강남은 강보합세, 경기도는 일부 보합세 내지 약보합세, 지방은 일부 지역을 빼고는 하락이 예상된다"면서 "다주택자가 양도세를 피하기 위해 내놓을 매물과 합쳐지면 시장 혼란이 거세지면서 가격 하락을 부채질할 가능성도 있다"고 설명했다.

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새해 주택시장의 핵심 변수로는 대출규제와 양도세 중과, 수도권 주택공급 증가 등이 꼽혔다. 이밖에 지방선거에 따른 지역개발공약과 매년 10조원이 들어가는 도시재생 뉴딜, 보유세 인상 카드 등도 향후 시장 변수가 될 것으로 거론됐다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "미국이나 정부의 추가 금리인상 움직임, 아파트 입주 공급과잉, 세금과 대출, 청약 같은 정부의 부동산규제책이 시장에서 현실화되며 거래량과 가격에 어떤 영향을 미치는 지 주목할 필요가 있다"고 말했다.

양지영 양지영R&C 연구소장은 "자산가 이외에 많은 실수요자들이 내 집 마련 시 대출 의존도가 높은데 새해부터는 대출을 이용한 집 마련이 사실상 어려워졌다"면서 "시장 불확실성이 높아지면서 수요자들의 움직임은 둔화되는데 반해 입주물량은 크게 증가하면서 거래시장이 많이 위축될 것으로 보인다"고 예상했다.

전문가 10명 중 8명은 전셋값이 보합 내지 3% 이내 완만한 상승세를 보일 것으로 전망했다. 다만 경기 남부권 등 일부 지역에서는 국지적인 공급물량 증가가 이어지면서 가격조정이 이뤄질 것으로 예상했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "매매시장 불확실성이 커지면서 임차시장 잔류에 따른 상승 압력이 높아지고, 입주물량 증가에 따른 하방압력도 있기 때문에 전국적으로 안정세를 보일 것으로 예상한다"며 "다만 재건축·재개발 등 이주수요로 인한 국지적 전세가격 상승과 입주물량 누적지역의 역전세난 등도 예견된다"고 설명했다. 

함영진 센터장은 "지방광역시 역시 대규모 신규아파트 공급이 계속되며 전셋값 약세가 전망된다"며 "충청·경상권 아파트 전세시장은 지역기반 산업의 침체와 맞물리면서 역전세의 가능성도 존재한다"고 말했다.

◆분양시장 열기는 상반기까지···강남 재건축 인기는 지속 = 새해 아파트 분양시장과 관련해선 상반기까지 열기가 지속될 것으로 예상하는 답변이 7명으로 가장 많았다. 다만 10명의 전문가 모두 '수도권 활황, 지방 침체(5명)'와 '전반적 침체(5명)'를 예상해 분양시장 향후 전망은 어두운 것으로 조사됐다. 

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "시중은행의 주택담보대출 금리가 5%를 넘어선 상황에서 거래절벽과 같은 시장 침체가 올 수 있다"면서 "시장이 조금씩 하향 안정화 단계에 접어들면서 입주물량이 집중되는 지역은 내 집 마련 시기를 조금 늦춰보는 것도 방법이 될 것으로 보인다"고 말했다.

전문가들은 새해에도 서울과 과천, 위례 등 주요지역의 분양물량에 대해 수요자들의 관심이 높을 것으로 예상했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "신혼희망타운 등 공공물량이나 서울 정비사업 일반분양에 수요자 관심이 집중될 것으로 보인다"고 설명했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "새해에도 강남 재건축 시장이 주택시장 상승을 주도할 것으로 보인다"면서 "다만 이전처럼 사업을 서두를 것으로 보이지 않아 연쇄 상승으로 이어질 것으로 예상되진 않는다"고 말했다.

새해 가장 유망한 부동산 투자 대상으로는 전문가 5명이 '토지'를 꼽았다. 전문가 2명은 '아파트'를 택했으며, 단독주택과 같은 기타의견도 나왔다.

전문가들은 새해에는 정부 규제에 따른 시장 부작용을 최소화하기 위한 방법 모색도 고려해야 한다고 입을 모았다. 김호철 한국도시재생학회장은 "저소득층, 청년층 및 신혼부부, 고령층에 대한 공공 지원은 지속적으로 강화하는 것이 필요하나, 시장의 기능이 잘 작동되도록 노력해야 한다"고 조언했다.

김덕례 실장은 "입주물량 증가로 역전세난 리스크가 확대될 것으로 보이는 경상권과 충청권 지역에서는 임차인의 보증금을 보호할 장치 마련과 집주인의 보증금 반환을 위한 금융지원에 대한 검토가 필요하다"면서 "또한 울산과 거제처럼 지역경제가 어려워진 지역은 주택시장 관리의 국지적 접근에 한계가 있기 때문에 지역경제 회복 차원의 정책 역량 집중이 필요하다"고 말했다.

<전문가·가나다순>
권대중 명지대학교 부동산대학원 교수, 권일 부동산인포 리서치팀장, 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장, 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장, 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수, 김호철 한국도시재생학회장, 장재현 리얼투데이 리서치팀장, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 양지영 양지영R&C 연구소장, 함영진 부동산114 리서치센터장