[김충범 기자의 부동산 따라잡기] 전월세상한제 및 계약갱신청구권의 '사실상 적용'은 가능한가?

정부가 지난 13일 발표한 '임대주택 등록 활성화방안'을 자세히 살펴보면 재미있는 대목이 있습니다.

바로 "사적 임대주택의 시장 유도를 통해 세입자들에게 사실상 '전월세상한제'와 '계약갱신청구권'의 효과가 기대된다"고 밝힌 것이죠.

사실상 적용이라는 표현만 봐도 정부가 이들 제도에 대해 얼마나 무겁게 느끼고 있는가를 실감할 수 있습니다.

전월세상한제란 임대차 재계약 시점에 임차료 인상률을 연간 5% 이하로 제한하는 제도를 뜻합니다. 말 그대로 법의 힘을 빌어 전월세 가격에 제한을 거는 강력한 규제책이죠.

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또 계약갱신청구권은 임대차 계약을 맺은 세입자가 계약 종료 뒤 원할 경우 2년 더 추가로 재계약을 요구해 최대 4년까지 같은 집에 거주할 수 있는 제도입니다. 부동산 업계에서는 2년에 2년을 더한다는 개념으로 '2+2 제도'라고도 불립니다.

사실 업계는 전월세상한제와 계약갱신청구권의 도입 취지에 대해 충분히 인정하는 분위기입니다. 지난 수년간 인기 지역의 경우 급격한 전세난을 겪으면서 세입자들의 고통이 크게 가중됐기 때문이죠. 부동산 임대시장이 급격히 전세에서 월세 시대로 가속화된 점도 세입자들의 어려움을 더하는 요인이 됐습니다.

하지만 전월세상한제와 계약갱신청구권은 당장 도입되기에 무리가 있는 제도입니다. 기본적으로 재산권 논란에서 자유로울 수 없고, 전세시장에서 가격 왜곡 현상이 발생할 수 있어서죠.

예를 들면 이렇습니다. 일부 지역의 경우 입주물량 과다로 전세가격 하락이 사실상 예고돼있는데 임대인이 임차인에게 상한선인 5%가량의 임대료를 꼬박꼬박 청구할 가능성이 있는 것이죠.

또 전월세상한제 시행 전 집주인들이 임대료를 대폭 올릴 우려도 있습니다.

사실 문재인 정부는 출범 시기인 올해 5월 당시 국정기획자문위원회 업무보고를 통해 전월세상한제 및 계약갱신청구권을 당장이라도 도입하려는 움직임을 보인 바 있습니다. 늦어도 이들 제도가 연내 도입될 것으로 업계는 바라봤죠.

하지만 정부는 이번 임대주택 등록 활성화방안을 통해 전월세상한제와 계약갱신청구권을 2020년 이후 단계적으로 도입하겠다고 밝혔습니다. 이들 정책을 긴박하게 시행하기 보다는 철저한 시장 연구와 파급효과 분석을 마친 후 도입하겠다는 의도로 분석되는데, 한편으로는 정책에 대한 명확한 결론을 내지 못한 것으로도 보입니다.

다만 세입자들에게 이번 대책이 계약갱신청구권과 전월세상한제가 사실상 적용된다는 표현을 써야 했는지에 대해서는 아쉬움이 남습니다. 이를 위해서는 집주인이 자발적으로 임대등록에 참여해야 효과를 발휘하기 때문이죠. 안타깝게도 현재로써는 쉽지 않아 보입니다.