[김충범 기자의 부동산 따라잡기] 도시계획 고전 '동심원 이론'

도시계획학을 살펴보면 '동심원 이론'이라는 것이 있습니다. 도시가 도심에서 5개의 특징적인 동심원 지구 및 지대로 분화하며 성장한다는 이론입니다.

쉽게 이야기하면 도시가 중심업무지구(CBD: Central Business District)를 중심으로 방사선 형태를 통해 확대된다는 것이죠. 다른 말로 '단핵 이론'이라고도 불립니다.

동심원 이론은 미국의 사회학자 버제스(Ernest Watson Burgess)가 1925년 제창한 고전적 이론으로 미국 일리노이주(州) 시카고시(市)에 대한 실증 연구를 토대로 한 것이 특징입니다.

동심원 이론에 따르면 도시는 CBD, 점이지대, 근로자주택지대, 중산층주택지대, 통근자지대 순으로 뻗어 성장합니다.

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먼저 CBD는 경제, 금융, 상업 시설이 집적된 곳으로 도시의 구심점 역할을 합니다. 국내 사례로 따져보면 서울 광화문 및 시청 일대가 전형적인 CBD라 할 수 있습니다.

점이지대는 말 그대로 상업, 공업, 거주 기능이 공존하는 지역입니다. CBD의 기능 팽창으로 상류층들이 대체로 모두 빠져 나가게 되며 인접한 상업, 공업 환경으로 인해 주거의 질이 떨어지는 곳이죠.

근로자주택지대는 점이지대를 갓 벗어난 지역입니다. 때문에 일터에 근접해 살기 원하는 저소득층을 중심으로 주거지가 형성돼 있습니다. 주로 공업 분야 종사자들이 밀집해 있죠.

중산층주택지대부터는 도심과의 거리가 멀어진 만큼 고급 주택이 형성되기 시작합니다. 인구 밀도도 서서히 낮아지고, 부도심이 형성되는 시작점이기도 합니다.

마지막으로 통근자지대는 CBD에서 약 1시간 내·외에 통근할 수 있는 거리에 위치한 지역으로 보통 도시 경계에 걸쳐 있습니다. 일반적으로 교외지역으로 봐도 무방하며 쾌적한 주거환경을 갖춘 것이 특징입니다.

물론 동심원 이론은 이미 90여년이 지난 고전 이론인 만큼 비판도 만만치 않게 많았습니다. 미국 시카고가 세계 모든 도시를 대표할 수 없다는 점, 토지 이론이 모든 변수가 배제된 채 지나치게 간단명료하게 정립됐다는 점 등이 그 이유죠.

결정적으로 90년 동안 세계 교통 인프라가 괄목할 정도로 발달한 것도 동심원 이론을 약화시키기는 요인입니다. 현대 도시의 토지이용 패턴은 주요 교통망을 따라 바뀌기 때문입니다.

그럼에도 불구, 동심원 이론은 아직도 숙지할 가치가 있는 유효한 이론입니다. 이 이론에 담겨있는 도시 지역 공간 분화, 인구 이동, 계층별 주거지 형성은 현재나 90년 전이나 별반 다를 게 없기 때문입니다. 또 이 이론을 각 대도시에 대입하면 얼추 맞는 경우가 많습니다.

여러분이 살고 계신 도시도 이 동심원 이론에 얼마나 부합하는지 재미로 살펴보는 것은 어떨까요?