[가계부채 종합대책] ​대출 죄고 금리 높이고…갭투자 축소에 전세시장 불안 커지나?

24일 서울 영등포구 여의도의 한 시중은행 주택자금대출 창구 모습. [사진=연합뉴스 제공]

정부가 가계부채 관리를 위해 총부채상환비율(DTI) 제도를 개선한 신(新)DTI를 시행하는 등의 내용을 담은 ‘가계부채 종합대책’을 24일 내놓은 가운데 전세를 끼고 집을 구입하는 갭투자와 강남 재건축 아파트 투자 등의 움직임이 크게 줄어들 전망이다.

내년 1월부터 반영되는 신DTI는 연소득 대비 상환액 계산 시 기존 대출 가운데 모든 주택담보대출의 원리금을 반영한다. 신규 대출 원리금과 기존 주담대 이자만 반영했던 현행 DTI보다 대출 한도가 크게 줄어들 수밖에 없다. 소득산정 기준도 최근 1년에서 최근 2년간 기록을 확인하고 10년 이상 장기대출 시에는 주기적으로 소득정보를 갱신하게 된다.

여기에 2019년부터 적용하기로 한 총부채원리금상환비율(DSR)을 내년 하반기 앞당겨 도입하면서 주담대뿐만 아니라, 마이너스통장과 신용대출 등 모든 대출의 원리금과 대출 상환액이 포함돼 대출 한도는 더욱 축소될 전망이다.

이에 따라 다주택자의 대출 문턱이 크게 높아지면서 전세를 끼고 대출받아 집을 사는 갭투자와 같은 투자 방식이 사실상 어려워지게 됐다. 대출이 어려운 상황에서 전세 및 매매가격 상승이 제한적이고 금리인상과 양도세 중과 등으로 갭투자에 불리한 시장 상황이 조성됐기 때문이다. 강남 재건축 아파트 투자는 물론, 오피스텔 등 수익형 부동산도 대출이 깐깐해지는 만큼 수요 감소가 불가피할 것으로 보인다.

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권일 부동산인포 리서치팀장은 “이번 가계부채 대책이 내년부터 시행되기 때문에 부동산시장에 즉각 영향을 줄 것으로 보지는 않는다”면서도 “내년 4월부터는 다주택자에게 부과하는 양도세가 중과되는 만큼, 여러 상황이 맞물리며 갭투자 등 공격적인 투자가 줄어들 가능성이 크다”고 말했다.

일각에서는 최근 주택시장 활황기에 늘어난 갭투자로 전세 공급이 활성화되며 전셋값이 안정된 상황에서 사실상 갭투자가 불가능해질 경우 전세시장이 다시 요동칠 가능성을 제기하기도 한다.

한 부동산 전문가는 “그간 갭투자가 늘어나면서 공급에 따라 전셋값이 안정세를 보였다. 갭투자자는 전세 만기가 도래해도 입주하지 않고 다시 전세로 집을 내놓는 경향이 짙다”면서 “향후 강남 재건축 단지 이주가 본격적으로 진행되는 데다, 새 아파트 입주 물량이 적은 상황에서 갭투자가 축소되면 국지적으로 전세시장이 불안해질 수밖에 없을 것”이라고 지적했다.

실제 국토교통부에 따르면 올 11월부터 내년 1월까지 전국에서 입주를 앞둔 아파트는 총 13만8954가구로 전년 동기 대비 57.3% 증가했다. 하지만 서울은 오히려 입주물량이 57.9% 줄어든 4202가구에 그쳤다.

특히 정부가 이같은 공급문제를 해소하기 위해 제시한 공적임대주택 물량이 주로 도시 외곽지역에 위치해 있어 수요와 공급 미스매치(불균형)에 대한 지적이 지속적으로 일고 있다.

노후공공청사 복합개발과 노후주택 리모델링 등을 통해 공급할 예정인 도심 내 공적임대주택 5만 가구도 강남 등 실수요에는 턱없이 모자란다는 비판도 나온다.

양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 “다주택자들이 집을 추가로 매입하고 임대시장에 내놓아야 임차시장이 안정화되고 원활하게 돌아가는 측면이 있는데, 정부가 매입을 막아놓은 상태여서 임차시장 불안이 커질 수밖에 없다”며 “공적임대주택을 강남 등 도심에 공급하는 방안을 찾아야 하고 계층마다 필요한 임대주택을 공급하는 등 세밀한 공급계획을 다시 짤 필요가 있다”고 강조했다.