[8·2 부동산대책] 1억 차익 땐 3800만원 세금...다주택자 '양도세 폭탄'

김현미 국토교통부 장관이 2일 서울정부청사에서 '주택시장 안정화 방안'을 발표하고 있다. [사진=김충범 기자]

서울 시내 전역이 투기과열지구로 지정된다. 또 집값 상승의 진원지인 서울 강남권과 과천, 세종 등은 투기과열지구 지정과 함께 투기지역으로도 지정돼 중복규제를 받게 된다. 다주택자에 대한 양도소득세율이 강화되며, 재개발·재건축 규제 정비도 이뤄진다.

정부는 '6·19 부동산 대책'을 내놓은 지 40여일 만에 서울정부청사에서 이 같은 내용을 골자로 한 '주택시장 안정화 방안'을 2일 발표했다.

정부는 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 경기 과천, 세종을 투기과열지구로 지정했다.

특히 일반 주택까지 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구(강남·서초·송파·강동)와 기타 7개구(용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서), 세종을 투기지역으로 지정했다. 다만 세종의 경우 투기과열지구·투기지역 모두 행정중심복합도시 건설예정지역에 한정돼 적용된다.

이로 인해 투기과열지구 및 투기지역은 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI)이 강화된 40%가 적용된다. 아울러 이들 지역은 올해 도시재생 뉴딜 선정대상에서도 제외된다.

주택담보대출을 1건 이상 보유한 가구에 속한 사람이 추가로 주택담보대출을 받을 경우 10%포인트(p) 강화된 30%를 적용받게 된다. 아울러 투기지역 내에서는 주택담보대출의 건수도 가구당 1건으로 제한된다.

양도소득세도 강화된다. 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택을 양도하면 양도세가 중과된다.

현재는 양도차익에 따라 6~40%의 기본세율이 적용되지만, 내년 4월 1일 이후 양도하는 2주택자의 경우 기본세율에 10%p, 3주택자의 경우 20%p가 가산된다. 정부는 현재 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해주고 있지만, 조정대상지역 내 주택 양도 시 이에 대한 공제도 적용하지 않기로 했다.

예컨대 조정대상지역 내 3주택자가 3년 전 3억원에 취득해 현재 4억원에 양도하는 경우 필요경비와 장기보유특별공제가 더해져 약 7670만원 선의 과세표준이 형성된다. 여기에 24%의 기본세율을 더하면 지방소득세자진납부세액까지 포함해 약 1450만원 가량의 양도세를 내면 되지만, 앞으로는 세율이 44%로 높아지고 장기보유특별공제도 적용받지 못해 8550만원 선의 과표가 형성, 3760만원 가량의 양도세를 내야 한다.

1가구 1주택 비과세 요건도 강화된다. 현재는 조정대상지역 내에서 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하일 경우 비과세 요건에 해당하지만, 앞으로는 2년 이상 거주하는 조건이 추가된다. 아울러 내년 1월1일 양도하는 분양권의 경우 전매 시 보유기간과 관계없이 양도세율 50%가 일괄 적용된다.

재건축·재개발 규제 정비도 이뤄진다. 재건축 초과이익 환수제가 추가연장 없이 내년 1월부터 예정대로 시행되며, 재건축 조합원 지위의 양도제한도 강화된다. 또 투기과열지구에서는 '관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기 시'까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매도 금지된다.

투기과열지구 내 정비사업 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 가구에 속한 경우 5년간 재당첨도 제한된다. 또 정부는 재개발 사업 시 임대주택 공급 의무비율 하한선을 5%(서울 10%)로 설정해 임대주택 공급을 촉진한다는 방침이다.

정부는 서민 주거 안정을 위해 연간 공공임대주택 13만 가구, 공공지원주택 4만 가구 등 총 17만 가구의 공적임대주택 공급에 나서며, 이 중 약 60%를 수도권에 공급한다. 아울러 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 총 5만 가구(연평균 1만 가구)도 별도로 공급한다.

아울러 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화하고, 지역 내 가점제 비율도 종전보다 25%p~35%p 상향한다.

박선호 국토부 주택토지실장은 "새 정부는 주택 정책을 경기조절 수단이 아닌 서민 주거안정 및 실수요자 보호를 최우선의 가치로 삼고 있다"며 "투기수요를 철저히 차단하겠다는 차원에서 강도 높은 정책을 마련한 만큼 추가대책에 대해 고려하지 않고 있다. 다만 일부 지역에 풍선효과가 나타날 경우 투기과열지구 및 투기지역은 탄력적으로 적용해 나갈 것"이라고 말했다.
 

투기지역·투기과열지구 분포.[그래픽=김효곤 기자 hyogoncap@]