[김충범 기자의 부동산 따라잡기] '선임대 후분양' 상가의 유혹에 대처하는 법

김충범 기자 =새 정부가 '6·19 부동산 대책' 발표를 필두로 지속적인 아파트 규제책을 내놓겠다고 밝히면서 상가 투자에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있습니다.

여기에는 아직까지 이어지고 있는 저금리 기조도 분명 한몫하겠지요. 비록 올 하반기 금리가 인상될 가능성이 높다고는 하지만, 그렇다고 단기간 내 급격하게 오를 리도 없을 테니까요.

사실 상가는 초보자들이 접근하기에 적합한 상품은 아닙니다. 전반적으로 금액대가 높고 수요와 공급 매칭이 쉽지 않아 환금성이 나쁘기 때문이죠. 환금성이 나쁘다는 것은 곧 공실로 이어질 수 있음을 의미합니다. 또 동선, 배후수요 등 점검해야 할 사항도 많습니다.

때문인지 요즘엔 상가 상담 부스를 가보면 '선임대 후분양'이라는 문구를 종종 접하게 됩니다. 글자 그대로 이미 임대차 계약이 맺어진 분양이라는 뜻이죠.

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선임대 상가는 기존의 선분양 상가에 비해 확실한 장점을 갖추고 있습니다. 임차인을 찾아야 하는 부담이 없어 확실히 높은 투자 안전성을 확보할 수 있죠.

투자 즉시 임차인에게 임대료를 받을 수 있어 예상 수익률을 파악하기도 쉽습니다. 이렇게 되면 투자자 입장에서는 상가 자금계획을 보다 효율적으로 세울 수 있게 됩니다.

하지만 선임대 상가는 주의해야 할 사항도 많습니다. 터무니없는 고수익 보장을 내걸거나 들어서지도 않는 키 테넌트 입점을 전면에 내세우는 경우가 많죠. 모두 투자자를 현혹하기 위함입니다.

특히 '허위 임대차 계약'을 가장 조심해야 합니다. 이는 계약주체가 수수료(영업이익) 획득에만 혈안이 돼 투자자의 계약을 유도한 뒤 입점 시기에 계약을 파기하는 행태입니다. 일종의 꼼수죠.

보증금 잔금 수령과 월세 소득을 기대했던 투자자는 계약금만 다시 돌려받게 될 뿐, 입점 시기에 새로운 임차인을 구하지 못해 낭패를 보게 됩니다.

이 같은 피해를 방지하기 위해서는 부도 위험이 낮은 브랜드 업체의 상품을 살피는 것이 좋습니다. 계약주체에 대한 철저한 검증이 필요한 것이죠.

선임대 임차인과 대면해 정확한 정보를 얻는 것도 필수입니다. 무엇보다 점포를 꾸려가는 임차인이 초보 창업자일 경우 향후 재계약 가능성이 불분명하기 때문이죠. 중도 폐업할 확률도 높고요. 가급적 창업 경력이 있는 임차인을 택하는 것도 좋은 방법입니다.

사실 생각해보면 선임대는 시행사나 분양대행사 입장에서 선호할 만한 형태가 아닙니다. 상가시장에서 가장 어려운 '투자성'과 '안정성'을 완벽히 보장해야 하기 때문이죠. 앞으로 선임대 상가를 둘러보실 일이 있다면 보다 안정성에 주안점을 둬 꼼꼼하게 살피는 것이 좋겠습니다.